Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.
Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.
Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.
Содержание статьи:
Нормативная база
Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.
Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.
Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.
Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.
Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.
Порядок действий при приобретении доли в квартире
1. Проверить личность продавца
Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.
Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.
2. Проверить правоустанавливающие документы продавца
3. Собрать необходимые документы:
- выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.- технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.
4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:
Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.
Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).
Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимостиКак происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ
Закон о тишине в Московской области: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html
5. Согласие супруга
Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).
Согласие необходимо заверить у нотариуса.
Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.
6. Составить договор купли — продажи
Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.
Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.
В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).
Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.
Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.
В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.
7. Регистрация
Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.
С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.
Комплект документов для регистрации:
- заявление о государственной регистрации;
- паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
документы о праве собственности на недвижимость;- выписка из ЕГРП;
- технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
- кадастровый паспорт;
- подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
- нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
- нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.
В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.
Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.
Затраты при совершении сделки
Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.
Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).
Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).
Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).
К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.
Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.
Выгода покупки доли в квартире
Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.
Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.
Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.
Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.
Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.
Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.
Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).
Риски при покупке доли в квартире
Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.
Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.
Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.
Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.
Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.
Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.
При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.
Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.
Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.
При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.
Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.
Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.
Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.
