Нюансы процесса приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми

Приватизация квартиры должна производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства.

Наличие несовершеннолетних детей значительно усложняет процесс, поскольку требуется получение согласия органов опеки.

Если были нарушены права несовершеннолетних собственников жилья, приватизация признается недействительной.

Содержание статьи:

• Нормативная база
• Права ребенка при приватизации квартиры
• Процесс приватизации
• Тонкости приватизации при наличии несовершеннолетних детей
• Подведем итоги

Нормативная база

Под приватизацией понимается передача гражданам в собственность занимаемого ими жилого помещения.

Квартира изначально может находиться как в государственной, так и в муниципальной собственности.

Процедуру оформления жилья в собственность граждане оплачивают самостоятельно, за исключением предусмотренных в законе случаев.

В 1991 году был принят ФЗ «О приватизации…».

Изначально в соответствии с законом в приватизации могли участвовать только совершеннолетние граждане с согласия других совершеннолетних членов семьи.

Права несовершеннолетних детей не указывались в законе.

Из-за большого количества случаев ущемления прав детей в 1994 году в данный закон были внесены изменения, которые обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию автоматически.

Исключать детей из приватизации стало возможным только при наличии оснований, подтвержденных органами опеки и попечительства.

Постановление Пленума Верховного суда от 1993 года гласит, что гражданин имеет право подать иск о признании приватизации, оформленной в период его несовершеннолетия, незаконной.

Эта возможность предоставляется, если во время приватизации были нарушены его права.

Сделка в данном случае может быть признана ничтожной.

По решению суда производится повторная приватизация с оформлением всех законных собственников либо в приватизацию включают бывшего несовершеннолетнего истца.

В Гражданском кодексе РФ указывается, что срок исковой давности по делам, в которых рассматриваются ничтожные сделки, составляет 3 года.

Права ребенка при приватизации квартиры

Ребенок обладает правом проживания со своими родителями по месту их регистрации.

Мать или отец могут зарегистрировать ребенка на жилплощади, не получая разрешения остальных собственников квартиры.

Это относится не только к ситуации, когда родители являются непосредственно собственниками, но и к случаям, когда они лишь прописаны в квартире.

Отличие заключается в том, что при наличии у родителей только прописки ребенок получает право проживания в квартире, но не обладает правом собственности на долю жилого помещения.

Право собственности у ребенка появляется в результате наследования, дарения, купли-продажи и приватизации.

Несовершеннолетних детей с точки зрения приватизации делят на две категории:

• Дети до 14 лет. Все решения за детей данной возрастной категории принимают родители либо законные представители.
• Дети от 14 до 18 лет. Могут писать от своего имени заявления, но у родителей или органов опеки должно быть получено согласие.

Обе категории детей имеют право на получение доли в приватизированной квартире, разница заключается лишь в самой процедуре оформления доли.

Если родители детей умерли, фактическими собственниками квартиры являются только несовершеннолетние дети.

В течение 3 месяцев должен быть оформлен документ, передающий квартиру в собственность детям.

Данный документ оформляется органами опеки и попечительства либо иными законными представителями.

Дети от 14 лет оформляют договор лично, но при наличии разрешения от своих представителей.

Для детей, оставшихся без родителей, все расходы на оформление приватизации жилья берет на себя местная администрация.

При наличии у родителей разных адресов регистрации могут возникнуть проблемы при прописке ребенка и включении его в приватизацию.

В подобных случаях важно учитывать следующие моменты:

• Если разведенные родители зарегистрированы в разных квартирах, то ребенок может участвовать в приватизации любой из них. Преимущество отдается тому жилью, в котором у ребенка есть регистрация.
• Если разведенными родителями заключено соглашение о том, с кем будет постоянно проживать ребенок, то ребенок принимает участие в приватизации квартиры, в которой он проживает вместе с соответствующим родителем.
• Если ребенок был выписан с места проживания, он теряет возможность участия в приватизации по данному адресу.

Если гражданин участвовал в приватизации, будучи несовершеннолетним, то по достижении возраста 18 лет он имеет право уже самостоятельно принять один раз участие в новой приватизации.

Вас может заинтересовать с чего начать приватизацию квартиры

Сколько стоят услуги риэлтора и риски при самостоятельной покупке квартиры подробно раскрыты ТУТ

Образец договора задатка: http://nedvicon.ru/kvartira/docs/dogovor-zadatka.html

Процесс приватизации

Для оформления приватизации необходимо собрать стандартный пакет документов:

• Заявление от всех участников (за детей до 14 лет от их имени пишут законные представители).
• Договор социального найма.
• Копии паспортов.
• Копии свидетельств о рождении (для детей до 14 лет).
• Разрешение органов опеки.
• Технические документы (кадастровый паспорт, тех. паспорт и др.).
• Выписка из домовой книги (либо справка), подтверждающее количество зарегистрированных в квартире жильцов.
• Справка, подтверждающая отсутствие участия в другой приватизации.
• Свидетельство о смерти умершего родственника, состоящего в приватизации.
• Справка, указывающая на отсутствие задолженности по коммунальным услугам.
• Отказы от участия в приватизации жильцов, которые не хотят в ней участвовать. Отказы должны быть заверены нотариально.
• При представлении интересов совершеннолетнего родственника требуется наличие нотариально заверенной доверенности.

Получение разрешения в органах опеки и попечительства на включение несовершеннолетнего ребенка в приватизацию может сильно затянуть процесс приватизации.

Поэтому желательно обращаться за разрешением примерно за месяц до оформления непосредственно приватизации.

Помимо стандартного пакета документов в каждом регионе могут потребоваться дополнительные документы, предусмотренные местным законодательством.

Полный перечень можно уточнить в соответствующих инстанциях.

После сбора всех документов необходимо подойти в местный жилищный отдел и получить договор, подтверждающий приватизацию.

С данным договором нужно явиться в Росреестр для регистрации сделки по приватизации.

В Росреестре информацию по сделке вносят в ЕГРП и выдают свидетельство о праве собственности.

На этом процесс приватизации можно считать завершенным.

Тонкости приватизации при наличии несовершеннолетних детей

Процесс приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми подразумевает наличие некоторых нюансов и «подводных камней».

Основные моменты, которые следует учитывать:

• Все сделки по купле-продаже приватизированной квартиры производятся только при наличии согласия органов опеки и попечительства.
• Для облегчения будущей процедуры продажи квартиры можно непосредственно перед приватизацией выписать ребенка к родственникам. При этом ребенок должен иметь иную собственность либо быть прописанным в жилье, в котором он имеет право на участие в приватизации.
• В случае продажи приватизированной квартиры при наличии несовершеннолетнего ребенка необходимо доказать, что новое жилье будет не хуже предыдущего. Площадь нового жилья должна быть не меньше, чем площадь предыдущего. Исключением могут являться отдельные случаи, когда ухудшение жилищных условий производится в интересах ребенка (например, продажа квартиры нужна для получения денег на лечение ребенка и т. д.).
• При возникновении у органов опеки спорных вопросов решение принимается коллегиально.
• Если ребенок появляется на свет после приватизации квартиры, то он лишь получает прописку в ней и не является ее собственником.
• Оспорить сделку по продаже квартиры, приватизированной до 1994 года, имеют право бывшие несовершеннолетние собственники, неправомерно исключенные из приватизации до принятия соответствующих правок в закон.
• Срок исковой давности составляет три года, но данный срок исчисляется не только от момента приватизации, но и непосредственно от момента получения истцом информации о нарушении его прав.

Таким образом, приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми имеет ряд сложностей.

Подведем итоги

Важно учитывать следующие моменты:

• Все операции по приватизации и купле-продаже приватизированного жилья при наличии несовершеннолетних детей производятся при участии органов опеки.
• При оформленной до 1994 года приватизации часто игнорировались интересы несовершеннолетних собственников, которые имеют право подавать иск в суд с целью признания приватизации недействительной.
• Срок исковой давности по сделкам приватизации составляет три года.
• Состоять в приватизации можно один раз в жизни. Участие в приватизации в возрасте до 18 лет позволяет принять участие в ней еще раз после достижения совершеннолетия.
• Интересы детей до 14 лет представляют родители (законные представители).
• Дети после 14 лет действуют самостоятельно, но при наличии согласия родителей или органов опеки.
• Исключение ребенка из приватизации возможно при наличии у него иной собственности или прописки по месту проживания, где он может принять участие в приватизации.
• Все расходы по приватизации квартиры детей, оставшихся без родителей, берет на себя муниципальная власть.

Несовершеннолетние дети обладают исключительными правами на жилье