Особенности и выгода аренды квартиры с правом выкупа

Немногие из нас могут себе позволить приобрести квартиру или дом за собственные средства, то есть сразу заплатить крупную сумму наличными.

Поэтому большинство отдают предпочтение покупке квартиры в кредит: постепенно ипотека завоевывает все большую популярность как способ улучшить жилищные условия.

Подтверждением этому служат опросы граждан и статистические данные.

Между тем мало кто всерьез задумывается о таком решении проблемы, как аренда объекта жилой недвижимости с правом дальнейшего выкупа.

Содержание статьи:

• Нормативная база, регулирующая правоотношения по вопросу аренды квартиры с правом выкупа
• Аренда с правом выкупа квартиры – что это?
• Выгоды для обеих сторон договора об аренде квартиры с правом выкупа
• Возможные риски для арендатора

Нормативная база, регулирующая правоотношения по вопросу аренды квартиры с правом выкупа

Для того чтобы лучше понять картину будущих правовых отношений, следует пересмотреть положения ГК РФ – в частности, статьи, касающиеся покупки и продажи объектов недвижимости – ст. 554-555 Гражданского кодекса.

Аренда квартир с последующим выкупом существенно отличается от множества прочих разновидностей схожих деловых отношений, поэтому ее не следует приравнивать к обыкновенной аренде жилой недвижимости.

В данном случае право собственности на жилье всецело переходит к арендатору.

Точно так же ее нельзя приравнять к финансовому лизингу или ипотеке.

Проще говоря, аренда жилой недвижимости с правом последующего выкупа является оптимальным сочетанием положительных сторон соглашений о купле-продаже и аренде помещений.

В Гражданском кодексе РФ подробно сказано об аренде недвижимости с выкупом.

Так называются деловые отношения сторон между арендатором и арендодателем, которые возникают сразу после написания и заключения договора об аренде с правом выкупа объекта жилой недвижимости.

В соответствии с законодательством Российской Федерации одна из сторон – владелец квартиры – передает ее арендатору на условленный срок – к примеру, на тридцать лет – в пользование.

Обычно данного периода оказывается достаточно для того, чтобы арендатор внес полную сумму за квартиру.

Но до того времени, пока он не станет полноправным владельцем недвижимого имущества, управление жильем принадлежит предыдущему собственнику.

Фактический хозяин имеет право периодически совершать проверки состояния квартиры до тех пор, пока договор об аренде объекта жилой недвижимости с последующим выкупом будет в силе.

Особенности регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Как происходит составление договора аренды земельного участка подробно раскрыто ТУТ

Зачем нужна расписка при получении денежных средств: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/pered-deneg.html

Аренда с правом выкупа квартиры – что это?

В первую очередь следует отметить, что в роли арендодателя в подобных отношениях делового порядка может выступать только официально зарегистрированная фирма.

Если физлицо имеет намерение в ближайшее время заниматься продажей жилой собственности по договору аренды с правом выкупа, то оно должно пройти процедуру предварительной регистрации, которая позволит ему получить официальный статус частного предпринимателя.

Договор аренды объекта жилой недвижимости с правом последующего выкупа должен быть заключен в письменном виде, а после этого необходимо пройти процедуру, в ходе которой соглашение будет заверено у нотариуса.

Сразу по завершении регистрации данный договор вступает в силу, а арендатор и арендодатель вступают в новые правовые отношения.

Процедура осуществления аренды жилья с правом выкупа практически во всех случаях определяется государством.

Таким образом, ни одна из сторон-участников не имеет права добавлять собственные требования к требованиям государственным, так как это является нарушением закона страны.

В договоре непременно должен быть указан основной объект, будь то квартира, часть квартиры, приусадебный участок или дом.

На тот момент, когда составляется договор, данный объект жилой недвижимости может не являться собственностью лица, которое сдает жилье, однако оно приобретает жилье, после чего получает право передать его третьему лицу.

Такой договор должен содержать:

• Срок и размер внесения платежей за аренду.
• Существенные основания для разрыва договора.
• Срок взаимодействия сторон соглашения.
• Характеристики объекта жилой недвижимости.
• Порядок возврата денежных средств в случае аннуляции договора.
• Порядок формирования резервных дополнительных трат.
• Описание порядка управления недвижимостью предыдущим владельцем.

Важным моментом является не забывать об обязанностях каждого из арендаторов, так как в том случае, если они будут нарушены, возможны весьма неблагоприятные последствия.

Каждый из арендаторов обязан:

• Вносить плату за аренду в заранее оговоренные сроки.
• Использовать объект жилой недвижимости строго по назначению, что предполагает проживание в квартире, а также обеспечение ее полной сохранности и поддержание ее в соответствующем состоянии.
• Не осуществлять капитальный ремонт, не получив на это согласия фактического владельца.

Может случиться так, что арендатор выразит желание поселить на территории жилплощади третье лицо.

Рекомендуется предварительно обсудить возможность таких действий, так как обо всех лицах, которые имеют право проживать в данной квартире, необходимо упомянуть в соглашении.

Если предварительно не было оговорено о ком-либо, кто будет проживать на данной жилплощади – его можно вписать впоследствии, однако для этой цели нужно еще раз заключить договор об аренде с правом последующего выкупа.

Выгоды для обеих сторон договора об аренде квартиры с правом выкупа

Арендатор имеет такие преимущества:

• Пользование квартирой с момента вступления в силу договора – несмотря на то, что полная сумма, необходимая для его приобретения, отсутствует.
• Отсутствие необходимости оформления ипотеки с целью получения недостающих денежных средств. Таким образом, арендатор избавляется от необходимости сбора всевозможных справок, выплаты финансовой организации процентов и проч.
• Арендатор вправе в любой момент действия соглашения расторгнуть договор об аренде и последующем выкупе жилого помещения.

Арендодатель также получает значительные выгоды:

• Определяет стоимость объекта жилой недвижимости выше среднерыночной с целью снижения собственных рисков от продажи квартиры в рассрочку.
• Передача прав собственности на объект договора осуществляется только после того, как будет выплачена полная сумма, указанная в соглашении, что также является весьма выгодным фактором для владельца квартиры.

Возможные риски для арендатора

Смерть арендодателя

Случается, что лицо, владеющее помещением, сдаваемым в аренду с правом последующего выкупа, умирает.

Его наследники могут иметь собственные планы относительно завещанной им недвижимости, в связи с чем они попытаются любыми способами разорвать договор с арендатором.

В данной ситуации закон оказывается на стороне арендатора, так как в соответствии с законодательством передача прав собственности на арендуемое имущество третьему лицу не может послужить основанием для разрыва договора.

Возможность внесения арендодателем квартиры под залог в качестве гарантии выплаты кредита

В такой ситуации если он не сможет вернуть кредит – квартиру придется оставить в залоге у финансовой организации.

Так, даже после выплаты всей оговоренной суммы, арендатор не сможет получить право собственности на арендуемую им недвижимость.

Единственным способом предотвратить подобную ситуацию является предварительная договоренность с арендодателем прописать на снимаемой жилплощади арендатора или, что считается оптимальным решением вопроса, члена его семьи, не достигшего совершеннолетнего возраста.

Колебания среднерыночных цен на жилую недвижимость

Чтобы обезопасить себя от ситуации, когда в результате колебаний цен на квартиры или стремительной инфляции условленный размер выплачиваемых по договору сумм оказывается невыгодным для одного из участников соглашения – рекомендуется уделить внимание определению регламента.

Для этого следует указать, что ежемесячно выплаты будут индексироваться на коэффициент инфляции или высчитываться соответственно уровню среднерыночных цен на подобные объекты жилой недвижимости.