Страхование титула при покупке квартиры необходимо для защиты прав покупателя на приобретенную недвижимость.
До 2% сделок купли-продажи квартиры признаются юридически недействительными.
Стоимость оформления полиса страхования титула квартиры может составить до 3% от стоимости квартиры.
Содержание статьи:
Вопрос о страховании титула при покупке жилья регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция 08.03.2015) и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ от 16.07.1998 (последняя редакция от 31.12.2014).
В одной только Северной столице каждый год рассматривается более тысячи судебных тяжб, касающихся объектов так называемого вторичного жилья (недвижимости, уже имевшей собственника).
Чаще всего дело нуждается в рассмотрении из-за того, что после заключения сделки выяснялись факты нарушения или мошенничества.
Попробуем представить ситуацию, при которой заявит о себе риск утраты титула.
Допустим, квартира куплена, и право собственности зарегистрировано, но тут появляется какой-нибудь близкий родственник продавца.
И что же делать? Придется предоставить новоявленному родственнику часть жилплощади, а то и всю квартиру?
Если суд аннулирует сделку купли-продажи, то покупателю квартиры придется сначала отдать купленную жилплощадь предыдущему хозяину, и только после этого можно предпринять попытку вернуть через суд финансы, затраченные на приобретение квартиры.
А если еще учесть, что сделки редко совершаются по реальной стоимости недвижимости, то может свестись к нулю шанс полностью вернуть все деньги, затраченные на покупку квартиры.
Про возврат средств, потраченных на ремонт и переезд, не стоит и говорить.
Именно для того, чтобы избежать подобных ситуаций, есть смысл прибегнуть к страхованию титула при покупке.
Что такое титул?
Титул – относительно новый термин в страховом деле.
Так называют документ, который подтверждает исключительное и законное право на владение какой-либо собственностью.
Это право можно застраховать, т.е. защитить от последствий произошедших ранее событий вроде нарушения прав лиц, которые не достигли 18 лет, совершения сделки гражданами, признанными недееспособными, неправомочным лицом, с помощью незаконных махинаций.
Конкретно титульным страхованием (страхованием правового титула) называют страхование риска тех материальных потерь, которые вероятны для добросовестного приобретателя из-за утраты прав собственности на какой-либо объект недвижимости (т. е. не только на квартиру, но и на земельный участок или здание), которая произошла вследствие дефекта титула собственности.
Практика страхования титула при покупке квартиры постепенно набирает обороты в России.
В последнее время некоторые агенты по недвижимости даже обещают клиентам страхование титула в качестве подарка при заключении сделки.
Вам может быть интересно узнать как восстановить документы на квартируСроки окончания бесплатной приватизации в России в этой СТАТЬЕ
Регистрация новорожденного в квартире: http://nedvicon.ru/kvartira/propiska/novorozhdennogo.html
Какими могут быть страховые риски при покупке квартиры?
Право на приобретенную недвижимость может быть утрачено по следующим причинам:
- продажа по недействительным или даже поддельным документам;
- нарушения в процессе приватизации;
-
раздел наследственного имущества с нарушением интересов кого-то из наследников;
- недееспособность хотя бы одного из участников сделки;
- совершение сделки с имуществом, принадлежащим обоим супругам, без согласия одного из них;
- ущемление интересов детей и подростков, не достигших 18 лет.
Документы для оформления страхового полиса
Для того чтобы получить полис страхования титула квартиры, вам нужно будет предъявить следующие документы:
- справку из регистрационных органов;
выписку из домовой книги;- свидетельство о государственной регистрации этого права;
- договор, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, мены, дарения, решение суда);
- технический паспорт, план земельного участка.
Особенности договора страхования титула квартиры
При составлении договора вам нужно учесть три пункта:
- Описание страхового случая.
- Характер страхования.
- Страховая сумма.
Нужно оценить судебную перспективу спора как по рискам, о которых известно (т. е. выявленным ), так и по тем, о которых ничего выяснить не удалось, (невыявленным, скрытым).
По размеру гарантия определяется страховой суммой, которая может равняться стоимости данного жилья на рынке недвижимости.
Страховая компания также обещает предоставить определенное юридическое сопровождение (т.е. и консультационные услуги, и участие юристов делопроизводстве), на тот случай, если новому собственнику предъявят судебные иски.
Нередко расходы на юридическое сопровождение принимает на себя страховщик.
Обычно страхователь передает свои полномочия на ведение дела в суде страховой компании, а сам при этом совершенно не принимает в нем никакого участия.
Страховщик становится на место страхователя, и у него столько же мотивации благополучно разрешить какой-либо юридический спор.
То есть обязательства страховщика по страховой защите выходят за пределы обязанности только возместить ущерб.
Оценка страхового риска
Страховой полис можно будет получить после того, как будет произведена оценка страхового риска.
Она заключается в анализе законности всех документов, подтверждающих переход прав на владение квартирой, т.е. сначала необходимо провести проверку приобретаемого жилья на предмет юридической чистоты (преддоговорная экспертиза или андеррайтинг недвижимости).
Страховые фирмы несколько иначе проводят проверку, нежели риэлторские компании.
Дело в том, что страховая компания, помимо всего остального, оценивает вероятность того, что кто-то предъявит претензии к человеку, который купил данное жилье.
Нет гарантий, что страховая фирма обязательно выявит все потенциальные риски (сложно, например, оценить вероятность того, что один из участников сделки продажи квартиры заявит о том, что в момент заключения договора действовал под угрозой, в состоянии болезни или алкогольного опьянения).
Но весь смысл в том, что страхование и производят на случай, если наступит любое событие, о котором неизвестно, произойдет оно когда-либо или нет.
Страхование не может исключить риск полностью, оно лишь дает какую-то денежную подушку безопасности от его возможных последствий.
Поэтому лишение прав собственности на квартиру на основании судебного решения признают страховым случаем, и страховщик возместит потраченные деньги (полностью или частично).
Срок страхования
Страхуемый гражданин должен выбрать срок страхования, но обычно договор титульного страхования недвижимости заключается на срок от 6 месяцев до трех лет (по действующему законодательству нашей страны, 
срок исковой давности по сделкам, которые уже недействительны, составляет три года, а не десять лет, как раньше).
В этот период времени претенденты на купленную недвижимость могут подать иск в суд о признании сделки недействительной.
В договоре важно будет оговорить, что страховая компания обязуется выплатить деньги даже в том случае, если судебное решение будет вынесено уже после истечения срока исковой давности.
Стоимость полиса
Обычно плата, которая вносится за страхование, по сумме равняется цене за один квадратный метр жилья, то есть примерно 0,5-1,5% от стоимости всей квартиры, также она зависит от срока, на которую застрахована квартира.
Следует учитывать, что квартира страхуется по рыночной стоимости, которая определяется на момент заключения сделки.
Скорее всего, никак не повлияет на размер суммы выплаты индексация, даже если за прошедшие, например, три года (срок исковой давности для недействительных сделок) цены существенно поднимутся.
Стоимость страхования также связана со степенью страховых рисков.
Проведя преддоговорную экспертизу для того, чтобы изучить всю историю операций с данной квартирой, страховая компания может значительно поднять цену, например, если среди наследников есть лица, пропавшие без вести.
Если размер сделки составит сумму, равной даже стоимости квартиры экономкласса (три миллиона, например), стоимость полиса может быть весьма внушительной.
Тут покупателю квартиры стоит решить, насколько для него оправдан риск, ведь есть вероятность того, что именно его сделка окажется в числе тех 2%, которые признаются недействительными в судебном порядке.
Вероятность хоть и невысока, но перспектива безвозвратно потерять вложенные в покупку квартиры средства не становится от этого менее пугающей.
Характер страхования
При составлении документа о страховании титула квартиры следует также обратить внимание и на характер страхования.
Возможно, страховщики захотят предложить полис, который может покрыть риски только для тех сделок с квартирой, которые были произведены с участием их клиента.
Тогда будет существовать опасность, что вы не получите страховое покрытие, если ваша покупка будет признана недействительной из-за тех действий с квартирой, которые были произведены без вашего участия.
Итоги
Право на приобретенную недвижимость может быть утрачено вследствие мошенничества, участия в сделке недееспособного лица, неправильного составления документов, удостоверяющих право собственности, а также ущемления прав кого-то из правообладателей.
До 2% сделок купли-продажи квартиры признаются недействительными в судебном порядке.
Плата за страхование составляет до 3% от стоимости квартиры.
Чтобы оформить полис страхования титула, необходимо предоставить выписку из домовой книги, справку из регистрационных органов, договор, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор дарения или купли-продажи, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство) и свидетельство о госрегистрации этого права, техпаспорт и план земельного участка.
Договор титульного страхования может быть заключен на срок от шести месяцев до трех лет.
Страховщики, возможно, захотят предложить страхование, которое способно покрыть риски только для сделки, в которой участвовал их клиент.
В такой ситуации, если обнаружится ошибка в предыдущих операциях, проводимых с квартирой, деньги страхуемый получить не сможет.
