Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность повлияют разные факторы.
В расчет берут востребованность земельного участка, износ самого объекта, условные затраты на строительство аналогичного объекта.
Результат в целом получается достоверным, если провести расчеты грамотно и детально.
Содержание статьи:
Что собой представляет затратный подход в оценке недвижимости
Когда используется затратный подход, эксперты основываются на утверждении: за покупку готовой недвижимости покупатель не заплатит больше, чем за недвижимость, которая обладает теми же качествами и свойствами.
Довольно справедливо, хотя трудно предсказывать действия покупателей на практике, а не на бумаге, поэтому для подкрепления результатов рассчитывают примерные затраты на «объект аналогичной полезности» — отсюда и название метода.
Если покупатель не станет приобретать объект, который оценивается, предполагается, что он купит аналогичный или построит самостоятельно.
Рассчитав примерные затраты, можно получить условную сумму, больше которой покупатель платить не станет, — это и есть итоговая цена, которую предложит оценщик, использующий данный метод.
Работы ведутся с пересчетом цен соответственно инфляции и рыночным условиям.
Плюсы затратного подхода в оценке недвижимости
У оценщиков подход довольно популярен, и тому есть несколько причин:
- Практика показывает, что затратный подход наиболее надежен и дает стабильные результаты.
- Оценочная стоимость реально отражает рыночную ситуацию, мнения покупателей и продавцов недвижимости.
Можно учесть инфляцию и прочие объективные экономические факторы.- При сравнении похожих, но не одинаковых объектов вносятся необходимые корректировки.
- Анализ ведется с технической и экономической точностью, учитывает состояние объекта недвижимости по значимым факторам.
- Можно оценивать жилые, коммерческие, производственные, специальные объекты.
Провести оценку можно даже тогда, когда на рынке наблюдается «штиль» и статистики продаж не хватает.
- В оценочную стоимость включается полезный эффект не только от использования здания, но и от использования земельного участка.
Минусы затратного подхода в оценке недвижимости
Несмотря на перечисленные плюсы, недостатки у подхода также есть:
- Не всегда можно оценить размер затрат соответственно реальным показателям рынка, возможны отклонения в большую или меньшую сторону.
- Чтобы получить максимально точный результат, придется приложить немало усилий: чем точнее расчеты, тем больше на них уходит времени.
Когда оценивается уже существующий объект недвижимости, из стоимости вычитается накопленный износ, поэтому затраты на его приобретение не будут соответствовать затратам на покупку аналогичного объекта без износа.- Стоимость воспроизводства многих зданий, возраст которых исчисляется десятилетиями, рассчитать порой довольно сложно.
Нужно отдельно рассчитывать стоимость земли и стоимость строений на ней.
- В российской практике оценщики часто сталкиваются с нехваткой объективных сведений для проведения расчетов.
Этапы затратного подхода в оценке недвижимости
Затратный подход включает в себя несколько этапов:
- Рассчитывается стоимость земельного участка, при этом за основу берут оценочную сумму — денежный эквивалент максимальной пользы, которую этот участок может принести владельцу.
Рассчитывает стоимость «объекта аналогичной полезности» — эксперты оценивают, во сколько человеку обойдется строительство объекта, способного полностью заменить рассматриваемый. Речь может идти о точной копии, построенной по тем же технологиям, и тогда говорят о стоимости замещения, или же об аналогичном объекте, который можно построить по более современным технологиям, — тогда получают стоимость замещения.- Рассчитывают накопленный износ — эксперты оценивают, насколько объект стал менее полезным из-за того, что износился за время использования. Учитывают физический износ, то есть старение под воздействием естественных факторов, и функциональный износ, то есть моральное устаревание, несоответствие новым требованиям. Добавляют также внешний износ — изменения рыночных условий, из-за которых объект может оказаться невостребованным, даже если фактически не устарел.
- Берут стоимость замещения или стоимость восстановления, вычитают суммарный износ — получают расчетную стоимость объекта.
- Определяют итоговую сумму, складывая расчетную стоимость объекта со стоимостью земельного участка.
Вас могут заинтересовать риски при покупке квартиры по переуступке
Как получить сведения из кадастра недвижимости можно узнать ЗДЕСЬ
Получение земельного участка ветеранами боевых действий: http://nedvicon.ru/total/normy/veteranu-yhastok.html
Методы затратного подхода в оценке недвижимости
Затратный подход — это общая схема, при которой эксперты используют различные методы.
Не вдаваясь в технические подробности и не приводя запутанных формул, можно рассмотреть основные используемые приемы.
Метод сравнительной единицы
Эксперты рассчитывают, во сколько обойдется строительство здания, аналогичного тому, которое оценивают.
Условное здание, с которым будут сравнивать рассматриваемое, и называется сравнительной единицей — его представляют с такой же планировкой, таким же оснащением и такими же измеримыми параметрами.
Но этого, конечно, недостаточно, поскольку сравнительная единица должна быть как можно больше похожа на оцениваемый объект.
Чтобы достичь наибольшей объективности, в расчет берут:
- функции, которые выполняет оцениваемый объект;
- физические характеристики;
- примерный возраст и факторы естественного старения.
Чтобы полноценно использовать данный метод, объект оценивают не целиком, а по отдельным компонентам.
Рассматриваются перекрытия, стены, фундамент, крыша и другие элементы, в зависимости от того, какой объект.
Для каждого элемента рассчитывают прямые и косвенные затраты, поэтому для гарантированно точного результата придется проделать немалую работу.
Метод разбивки по компонентам
Чтобы разбить объект по компонентам, можно использовать следующие способы:
- метод субподряда — генеральный подрядчик нанимает для строительства субподрядчиков, и каждый делает свою часть работы, потом затраты на всех субподрядчиков суммируются;
- разбивка по профилю — подрядчик нанимает для выполнения разных работ разных узкоспециализированных работников и каждому оплачивает его часть работы, потом затраты на всех специалистов суммируются;
- выделение затрат — сложный строительный объект условно делится на компоненты, рассчитываются затраты для каждого из них, потом затраты на все компоненты суммируются.
Метод количественного обследования
Когда используется этот метод, эксперты детально рассчитывают затраты на все виды строительно-монтажных работ, которые будут выполнены при строительстве и отделке объекта аналогичной полезности.
Составляется полная смета для воспроизведения оцениваемого объекта, как если бы эти работы действительно требовалось выполнить.
Чтобы рассчитать стоимость строительства, составляют проект и оценивают затраты на его осуществление.
Рассчитываются капитальные вложения, затраты на финансирование, примерные договорные цены на те или иные виды работ.
В смету включают стоимость:
- самого строительства;
- монтажа различного оборудования;
- изготовления или приобретения мебели, других предметов обстановки;
- прочих операций, которые надо будет совершить.
Применение затратного подхода в оценке недвижимости
Лучше всего использовать затратный подход в следующих случаях:
- Нужно оценить объект недвижимости, который только что сдан в эксплуатацию или построен недавно — меньше десяти лет назад.
- При оценке обязательно надо сосредоточить внимание на возможности эффективно использовать землю, например, при продаже дачи.
- Заказчик хочет обосновать строительство нового объекта с технической и экономической точки зрения.
- Оценивается незавершенный объект.
- Расчеты нужны, чтобы вычислить сумму налога или страхового взноса.
- Возникла спорная ситуация при использовании разных методов оценки, и необходим ещё один метод.
Примеры
Пример 1
Нужно оценить дачный домик с участком.
Эксперт оценивает стоимость самого участка в 1200 тысяч рублей, а стоимость условного аналогичного домика — в 700 тысяч рублей.
После этого исследуют степень износа и оценивают его в 200 тысяч рублей.
Как результат, расчетная стоимость домика — 500 тысяч рублей.
Суммарная оценочная стоимость домика вместе с участком равна сумме 1200 и 500, то есть 1700 тысячам рублей.
Примечание: выгодно будет пользоваться этим методом, чтобы повысить стоимость недвижимости за счет того факта, что вокруг есть полезный земельный участок.
Пример 2
Нужно оценить построенный пять лет назад склад, который не использовался и почти не износился.
Территорию вокруг склада оценивают в 300 тысяч рублей.
После этого оценивают условный склад с такими же параметрами в 500 тысяч рублей.
Предположим, что построен он был за меньшую сумму, даже с учетом инфляции, но теперь район, где расположен данный объект, стал востребованным, и фирмы готовы предлагать цену выше.
Учитывают некоторый износ и получают расчетную стоимость объекта — 450 тысяч рублей, потом суммируют со стоимостью земли и получают в итоге 750 тысяч рублей.
Итог: продавец может остаться в большом плюсе, если воспользуется данным методом, поскольку склад строился, когда недвижимость в этом районе ещё не была такой востребованной.
Полезные советы
- Затратный подход лучше всего использовать при оценке сравнительно новых объектов, поскольку эксперты учитывают износ, и старые объекты получаются очень «дешевыми».
- Удобнее всего оценивать жилую и коммерческую недвижимость, если поблизости есть аналогичные объекты.
- Можно выгодно использовать изменившиеся рыночные условия, если недвижимость в данном районе стала более востребованной.
- Если же недвижимость по каким-то причинам подешевела, лучше прибегнуть к другому подходу.
- Сам по себе подход достаточно трудоемкий, поэтому важно прикинуть целесообразность, прежде чем заказывать оценку таким способом.
