Подготовка документов для регистрации договора аренды земельного участка

За некоторым исключением, договор аренды земельного участка будет иметь юридическую силу только после госрегистрации.

Для успешного прохождения процедуры регистрации прав на землю обязательным условием будет оплата пошлины и предоставление полного комплекта документов, а также корректно составленный договор аренды.

Содержание статьи:

• Нормативная база
• Перечень документов для регистрации права
• Подготовка пакета документов
• Нюансы оформления договоров аренды
• Варианты решений регистратора
• Сроки рассмотрения заявления
• Финансовый вопрос
• Способы подачи заявления
• Заключение

Нормативная база

Ст. 11.1 ЗК РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности с определенными границами.

Арендные отношения предполагают предоставление арендатором имущества во временное пользование арендодателю за установленную плату, условия таких отношений обозначены в договоре, который заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован (п.2 ст. 609 ГК РФ).

Необязательной регистрация будет лишь для договоров, действующих меньше 1 года, или заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 26 ЗК РФ), за исключением случаев, когда хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.

Что касается договоров заключенных или продленных на неопределенный срок, то они могут быть расторгнуты в любой момент, причем как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них, если требование было озвучено за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В систему нормативов земельного законодательства входят:

• Налоговый Кодекс,
• Жилищный Кодекс,
• Водный Кодекс,
• Административный Кодекс,
• Закон об охране окружающей среды,
• Закон О Землеустройстве и т.д.,

основным же нормативным документом, регулирующим земельные отношения, является Земельный Кодекс, раскрывающий нормы, определенные в Конституции РФ и ГК РФ.

Срок договора, подлежащего госрегистрации, начинается со дня регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а началом действия договоров, срок действия которых менее 1 года, является момент получения акцепта оферты лицом, направившем ее (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Перечень документов для регистрации права

• Оригинал заявления установленного образца с подписью заявителя, заполненный от руки или машинным способом. Заявление может подать нотариус, если договор оформлен нотариально;
• выписка из ЕГРЮЛ (оригинал и копия), если одна из сторон – юридическое лицо;
• документ об оплате госпошлины (оригинал и копия), за исключением случаев, когда заявитель освобожден от уплаты пошлины по ст. 333.35 НК РФ;
• согласие органов опеки и попечительства (если собственник или совладелец не достиг возраста 14 лет, ограниченно дееспособный или недееспособный);

• если имущество находится в залоге: письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества (2 копии);

• если одной и сторон является юридическое лицо — документы, подтверждающие полномочия представителя (2 копии) (нотариально заверенная доверенность, документ, разрешающий действовать от имени организации без доверенности, доверенность от имени юридического лица);
• нотариально заверенная копия учредительных документов организации (со всеми изменениями и дополнениями).

Одновременно с учредительными документами потребуются:

• документ о постановке на учет в ФНС;
• справка о присвоении кодов статистики;
• документ, подтверждающий факт внесения в ЕГРЮЛ записи о юрлице;
• договор аренды со всеми приложениями, оригинал и копия или 2 оригинала;
• согласие на распоряжение собственника в случае, если имущество находится в государственном или муниципальном владении;
• если от имени ФЛ действует представитель: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя (оригинал для предъявления).

Заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно скачать ЗДЕСЬ

Заявление юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно скачать ЗДЕСЬ

Список документов примерный и может отличаться в зависимости от региона и конкретной ситуации.

Кроме основного пакета документов, регистратор вправе запросить дополнительные бумаги для подтверждения сведений или достоверности предоставленных документов.

Вас может заинтересовать процедура дарения доли квартиры

Какие документы требуются чтобы прописать новорожденного ТУТ

Как узнать кадастровую стоимость квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/prodazha/kadastrovaya-stoimost.html

Подготовка пакета документов

При самостоятельном заполнении и составлении договора необходимо помнить, что обязательным условием является указание всех данных для идентификации участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.д.

В договоре должны быть оговорены все условия предоставления участка в аренду: срок, стоимость, порядок расторжения и т.д.

Договор должен содержать реквизиты всех сторон сделки и дату, документ должен быть подписан и заверен печатью (при необходимости).

Все приложения, дополнительные соглашения, протоколы – необходимо прошивать вместе с договором или оформлять как самостоятельные документы с подписями (печатями).

Нюансы оформления договоров аренды

В ситуации, когда на объект недвижимости отсутствуют права, оформить землю в аренду возможно только после выигрыша торгов по продаже прав обладания этим участком.

Собственник расположенных на земельном участке объектов обладает преимущественным правом и всегда является первым в очереди на выкуп права аренды земельного участка.

Варианты решений регистратора

Вариантов решения немного: это либо положительное решение, либо отказ в регистрации, или приостановление процедуры регистрации.

В случае отсутствия препятствий для регистрации, регистрирующий орган выдаст документ, определяющий содержание сделки с регистрационной надписью (заявитель получит оригинал договора с соответствующей отметкой о регистрации).

В случае отказа предоставляется сообщение о таком отказе.

Основания для отказа:

• заявление подано лицом, не обладающим таким правом;
• несоответствие документов установленным требованиям или отсутствие каких-либо необходимых бумаг;
• на указанный участок уже зарегистрированы права;
• земельный участок не является учтенным;
• поступление решения суда о запрете регистрации прав на заявленный участок.

Это основные и наиболее распространенные препятствия для регистрации.

Могут быть случаи, когда права на земельный участок невозможно зарегистрировать, если в договоре указано его назначение, противоречащее законодательству (например, участок предоставлен под строительство на охраняемой территории без согласования с Минприроды, или планируемое использование приведет к тому, что не будет обеспечен доступ к водным ресурсам и т.д.).

Процедура регистрации может быть приостановлена в случаях, когда подлинность документов или достоверность предоставленных сведений вызывает сомнения у регистратора (например, при наличии расхождений).

При правомерности требований, для возобновления процесса необходимо представить документы, подтверждающие подлинность бумаг, предоставленных ранее.

Сроки рассмотрения заявления

Услуга предоставляется не позднее, чем через 18 календарных дней со дня подачи заявления и предоставления комплекта документов, являющегося обязательным для предоставления услуги регистрации права.

Действия или бездействие регистратора могут быть обжалованы в досудебном и судебном порядке в следующих случаях:

• нарушены сроки регистрации и предоставления госуслуги;
• в случае требования предоставления документов, не обозначенных в нормативно-правовых документах Российской Федерации и ее субъектов;
• отказ в приеме документов или предоставлении госуслуг, противоречащий законодательству РФ;
• незаконное требование платежей, помимо госпошлины;
• отказ регистратора в исправлении ошибок и опечаток в выданных документах.

Финансовый вопрос

Пошлина за государственную регистрацию аренды земель сельхозназначения составит 350 рублей, для земель иных категорий – пошлина составит 2000 руб. для физических лиц, для юридических лиц – 22 000 руб.

Сумма может быть меньшей в случае подачи документов в электронном виде (будет применен коэффициент 0,7).

При отсутствии опыта регистрации подобных договоров целесообразно будет прибегнуть к помощи юристов, в этом случае к сумме госпошлины добавятся расходы на услуги специалистов.

Суммы могут отличаться, но примерная стоимость услуг приведена ниже:

• первичная консультация по подготовке пакета документов – 1500 рублей, включает в себя консультацию по сбору и комплектности документов, оценку возможности регистрации права;
• правовая экспертиза документов – 3500 руб.;
• правовая экспертиза с последующей подачей документов – 6500 руб.

Способы подачи заявления

1. При личном обращении:

В многофункциональный центр (МФЦ).
Узнать адрес сайта, электронный и фактический адрес, номера телефонов МФЦ конкретного региона можно на сайте МФЦ в разделе «Каталог МФЦ».

В офисах и приемных Росреестра и Кадастровой палаты. Адреса офисов и приемных можно уточнить на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь. Контакты» или позвонив по номеру справочной 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

При личном обращении необходимо заблаговременно записаться на прием, воспользовавшись электронными сервисами на сайте, или по телефону.

2. Почтой России

Посредством Почты России, при этом документы должны быть нотариально заверены, присутствовать опись вложения.

3. На сайте Росреестра

При наличии электронной подписи – на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».

Статус рассмотрения заявления можно отследить на сайте Росреестра, обратившись к электронному сервису «Проверка статуса запроса».

Если документы направлены посредством электронных сервисов, то после их проверки необходимо будет предоставить оригиналы.

Обращаться следует в офисы и приемные только по месту нахождения недвижимого объекта независимо от места регистрации сторон договора и их местонахождения.

Заключение

Незарегистрированные договоры, сроком от 1 года, не имеют юридической силы.
При отсутствии препятствий для регистрации прав – процедура будет длиться менее месяца.

Для того чтобы ускорить и упростить процесс – пакет документов для проверки стоит подать в электронном виде, и лишь после одобрения предоставить оригиналы регистратору.

Для составления договора и проведения экспертизы документов целесообразным будет обращение в юридическую службу.
Если в регистрации прав отказано, госпошлина возврату не подлежит.
В случае неправомерного отказа в предоставлении госуслуги, заявитель может обжаловать отказ.

Видео — советы по составлению и регистрации договора аренды земельного участка