Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, которая использовалась еще в древнем Риме.
Сегодня она не потеряла своей актуальности и весьма широко используется при покупке недвижимости.
Договор о задатке необходим для доказательства серьезности намерений сторон.
Задаток стимулирует к выполнению всех условий договора.
Но прежде чем подписывать договор задатка, необходимо разобраться с основными условиями и «подводными камнями» данного вида гарантии.
Содержание статьи:
Что такое «задаток»?
На основании п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Задаток, в соответствии со ст. 329 ГК РФ, является одним из видов гарантии исполнения обязательства.
Гражданский Кодекс определяет несколько способов обеспечения обязательств — это неустойка, удержание, залог, поручительство и, наконец, задаток.
Существуют и другие способы защиты интересов заказчика.
В нашей ситуации наиболее применима неустойка (штраф, пеня) — определенная законом или договором сумма, которую виновная сторона обязана уплатить в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки оформления сделки.
Отличие залога от задатка
Часто неискушенный покупатель , да и продавец путают задаток с залогом. Это не правильно.
Деньги, передаваемые в залог покупателем продавцу, обеспечат только обязательства покупателя купить квартиру, но никак не свяжет продавца в обязанности продать квартиру.
Суть задатка
Суть задатка при операциях недвижимости следующая — после подписания договора задатка при покупке квартиры, покупатель обязуется купить в оговоренные сроки обозначенную квартиру, 
а продавец – продать ее покупателю. давшему задаток по оговоренной цене.
Если Продавец нарушает условия договора, то обязан вернуть задаток Покупателю в двойном размере.
Сверх того, если Продавец не выполняет условий договора задатка, он обязан возместить Покупателю все понесенные расходы.
Если Покупатель не выполняет условия, то сумма задатка полностью остается у Продавца, и Продавец имеет право требовать от Покупателя возмещения всех понесенных убытков.
Вас может заинтересовать составление заявления на получение вычета при покупке квартирыКак происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно ЗДЕСЬ
Что такое договор аренды квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/arenda/forma-dogovora.html
Причины заключения договора задатка
Имеется множество причин, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, когда невозможно сразу заключить договор купли — продажи квартиры и оформить переход права собственности в Регистрационной палате (подготовлен не полный пакет документов для регистрации, покупка квартиры с использованием ипотечного кредита и так далее).
Чтобы убедить продавца в серьезности намерений на покупку квартиры, обеспечить покупателя гарантией на заключение сделки без увеличения цены недвижимости, стороны подписывают договор задатка.
Обозначенный договор — доказательство серьезности намерений продавца продать квартиру, а покупателя купить квартиру у продавца.
Задаток и аванс
Задаток не следует смешивать с авансом.
Аванс, как и задаток, это деньги, уплачиваемые вперед и заранее кредитору в счет причитающихся платежей.
Однако если основной целью аванса является финансирование деятельности другой стороны путем уплаты вперед части причитающейся суммы, то задаток служит, прежде всего, доказательством заключения договора и средством обеспечения его исполнения, хотя и несет в себе платежное назначение.
После подписания договора задатка и получения денежных средств, как правило, квартира снимается с продажи и продавец с покупателям в оговоренные сроки подготавливаются к совершению сделки.
На что обратить внимание
Важные моменты, на которые следует обратить внимание до подписания Договора задатка:
- В соответствии со ст. 380 ГК РФ договор о задатке независимо от суммы задатка должен быть заключен в письменной форме. В случае, когда договор не заключен или заключен неправильно переданная сумма считается авансом со всеми вытекающими последствиями.
Продавцами должны выступать все собственники, или же предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры. Обязательно проверьте документы на квартиру, подтверждающие право продавца на нее и отсутствие ограничений на продажу.- Затребуйте выписку из ЕГРП. Выписка будет содержать информацию о всех собственниках квартиры, а также наличие обременений перед третьими лицами. Если собственник приобретал квартиру в браке, необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга(супруги) на продажу квартиры.
- В договоре задатка обязательно должна быть идентифицирована квартира, указана стоимость квартиры, срок заключения договора купли-продажи квартиры, обозначена сумма задатка, а также последствия неисполнения обязательств.
- Сумма задатка не регламентируется законодательными актами и устанавливается по соглашению сторон. Теоретически она может приближаться к стоимости сделки.
На практике, сумма задатка составляет от 5 до 10 % от стоимости квартиры.
- Запросите расширенную выписку из Домовой книги, чтобы исключить временно отсутствующих лиц (в армии, в местах лишения свободы, в домах престарелых, в интернатах), так как при отсутствии согласия на продажу квартиры от данных лиц, они будут сохранять право пользования квартирой.
Помимо подписания Договора задатка, должна быть оформлена расписка о передаче денежных средств в качестве задатка по договору купли-продажи квартиры. Если задаток указан только в договоре, а в расписке не обозначен, в спорных моментах суд, с большой вероятностью, признает деньги авансом. Расписку лучше писать от руки. Денежные средства передаются только после получении расписки покупателем. Так же рекомендуется передавать деньги в присутствии свидетелей (желательно, чтобы свидетели не являлись родственниками).- Договор задатка оформляется и подписывается в экземплярах, равным количеству сторон.
- В приведенный образец Договора задатка могут быть, по соглашению сторон, включены дополнительные условия.
- Со всей ответственностью взвести все «за» и «против», оцените любые риски до заключения договора задатка и передачи денег. Если имеются сомнения — посоветуйтесь с юристом или обратитесь к опытному риэлтору. Заплатив за консультацию (цена услуги от 3000 рублей), Вы, возможно, сбережете гораздо большую сумму.
Договор задатка при покупке квартиры можно скачать ЗДЕСЬ
А ТУТ Образец расписки о получении задатка по договору купли — продажи квартиры
Итоги
Рассмотрев условия и случаи оформления договора задатка при покупке квартиры, выделим основные тезисы:
- задаток — один из вид гарантии исполнения обязательств по договору и доказательство серьезности намерений сторон.
- при заключении сделки, задаток засчитывается в счет оплаты по договору купли — продажи квартиры. — договор о задатке заключается только в письменной форме.
- денежные средства в качестве задатка передаются по расписке.
- при нарушении продавцом условий договора, он обязан вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Если покупатель не выполняет условия договора задатка, сумма задатка остается у Продавца.
Помните, что корректно составленный договор задатка при покупке квартиры является гарантом заключения основной сделки.
Марина
19 мая 2015 на 21:30Честно говоря, немного удивила статья: неужели есть те, кто готов и согласен дать задаток под честное слово и, как следствие, не понимают необходимости заключать договор?
Кстати, далеко не всегда нарушивший условия договора Продавец возвращает задаток в двойном размере. Подчас бывает и такое, что Покупателю хотя бы просто номинальный размер задатка вернули без каких-то проблем.
Игорь
22 мая 2015 на 8:15Это нормальное явление — оформление документально договоренностей, а связанных с деньгами и подавно. Да конечно задаток небольшая сумма но тут действительно имеет большее значение психологическая составляющая, в конце концов это денежно-вещевые отношения между людьми, а люди бывают разные, тут порой близкий человек «кинуть» норовит, а что говорить о людях которых видишь возможно в первый раз
Аня
1 июня 2015 на 5:42Я конечно понимаю, что задаток у нас прижился, как основная система гарантии исполнения обязательств покупателя, а иногда и нечестный способ нажиться продавцу. Но я категорически против такой системы, именно из-за второй причины. И вся проблема в том, что у нас слабо работает судебная и исполнительная система. Во всем мире достаточно подписать предварительный договор купли-продажи.
Альберт
10 июня 2015 на 3:55Дважды я покупал квартиру, один раз домик, и один раз продавал… во всех случаях имел место задаток. Нужен он для того, чтобы продавцу не искать других клиентов, а покупателю быть уверенным. что объект не уйдет… В моем случае, задаток был в размере 10-20% от суммы сделки… договора никакого не оформляли, делали просто расписку с указанием предмета сделки, всех паспортных данных и максимального срока осуществления данной сделки. Думаю, что если сумма сделки значительна, то конечно имеет смысл составлять полноценный и нотариально заверенный договор задатка… немного вашего времени может потом уберечь от лишних неприятностей…это факт!
Алёна
18 июня 2015 на 21:58Я как раз та маруська, которая часто сшибает шишки на своих ошибках, в то время как остальные учатся на чужих. Когда я первый раз занялась продажей квартиры, то с первой предполагаемой покупательницы я не стала брать задаток. Договаривались на честном слове, безо всякого задатка. Конечно, теперь я учёная, знаю, что задаток надо брать обязательно и составлять договор задатка в любом случае, это гарантия готовности покупателя продолжать сделку. А тогда я потеряла время и нервы, потому что когда я и риэлторы ехали на оформление сделки купли-продажи, мне позвонила эта мадам и сказала, что покупать квартиру она не будет, бросила трубку и больше я до неё не дозвонилась. Мне повезло, квартиру в итоге продала через три дня. Недвижимость — вовсе не та нива, на которой можно совершать сделки на честном слове, слишком много халявщиков и мошенников. Однако, несмотря на вроде бы такую прописную истину, риэлтор следующей покупательницы была озадачена, когда я попросила оставить задаток и подписать договор, для неё это было в новинку)) А у моей знакомой была такая история с задатком, когда она собиралась покупать квартиру в ипотеку и уже нашла подходящий вариант, она оставила большой задаток с условием возврата, если ипотеку не одобрят. Ипотеку ей не одобрили, отказали в нескольких банках, а задаток она потом возвращала полтора года через суд, хотя договорённость была письменная.