На что обратить внимание при заключении договора купли продажи земельного участка

Земельные участки всегда востребованы на рынке, поскольку приобретение участков под строительство не требует единовременного вложения средств на строение.

Кроме того, земля часто выступает в качестве надежного инвестиционного инструмента.

Покупка земли – процесс весьма трудоемкий и рискованный, он не может основываться на доверии сторон.

Невнимательность покупателя при совершении сделки может привести к тому, что объектом сделки окажется территория в санитарной зоне или участок, который покупатель ни разу не видел.

Содержание статьи:

• Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?
• Оформление договора купли — продажи земельного участка
• Содержание договора
• Государственная регистрация договора
• Сколько стоит земельный участок
• Новый земельный кодекс 2015
• Перераспределение земельных участков
• Как заказать кадастровую выписку о земельном участке через интернет в электронном виде
• Заключение

Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?

Во избежание негативных последствий приобретения земли (например, изъятия участка для государственных нужд), необходимо предпринять некоторые меры.

• Независимо от целей приобретения стоит обратить внимание на качество грунта.
• Узнать, какова вероятность затопления выбранного участка весенними паводками.
• Убедиться в возможности подъезда к участку в любую погоду и в любое время года.
• Выяснить возможные варианты решения проблемы вывоза мусора: есть ли возможность заключения договора со специализированными службами или как далеко находится полигон, если мусор придется вывозить самостоятельно.
• Изучить окрестности и осведомиться об экологической обстановке, наличии крупных предприятий вблизи участка, захоронений радиоактивных отходов и т.д.
• Обратить внимание на развитость инфраструктуры.
• Уточнить возможность подведения коммуникаций.

Обязательным этапом, предшествующим совершению сделки, будет проверка документов.

Документы к проверке:

• документы, подтверждающие права продавца на землю;
• кадастровый паспорт.

Информация, на которую стоит обратить внимание при изучении кадастрового плана:

• месторасположение участка;
• категория и вид участка;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость;
• информация о соседях;
• информация об обременениях участка;
• информация об ограничениях по строительству;
• справка о нормативной стоимости;
• справка об отсутствии арестов и запрещений;
• справка из ФНС об уплате земельного налога и отсутствии задолженности.

Вас может заинтересовать составление договора аренды нежилого помещения

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Где узнать кадастровую стоимость интересующего вас участка земли: http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/stoimost-uchastka.html

Документы продавца:

физического лица:

• паспорт;
• при осуществлении продажи представителем законного владельца участка необходима доверенность;
• согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса (если участок является совместным имуществом);
• согласие органов опеки на совершение сделки (при необходимости);
• справка о дееспособности продавца;

юридического лица:

• свидетельство о регистрации;
• учредительные документы.

Стоит проявить осторожность в случае приобретения земельного участка вблизи водоемов, заповедников или в составе охраняемых территорий, поскольку это существенно ограничит возможность использования участка.

Также следует помнить, что велика вероятность получить отказ в разрешении на строительство на сельскохозяйственных землях.

Сведения о планируемой застройке района можно получить из генерального плана, эта информация позволит обезопасить участок от притязаний со стороны государства или муниципалитета для строительства дорог или коммерческих объектов.

Оформление договора купли — продажи земельного участка

Приобретение права собственности на землю при покупке проходит в два этапа:

• оформление договора купли-продажи;
• регистрация права собственности в Росреестре.

Составить и заключить договор можно самостоятельно, но если договор будет составлен неверно, сделка не будет признана действительной.

Избежать отказа в регистрации можно, обратившись к нотариусу по местонахождению участка, что не только гарантирует верность оформления договора, но и ускорит оформление права в Федеральной службе регистрации (срок сократится с 20 до 3 дней) в соответствии с протоколом, подписанным в 2010 году Росреестром и нотариатом.

Содержание договора

Совершение сделки купли — продажи земли допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением.

Пакет необходимых документов при этом один для обоих случаев:

• правоустанавливающий документ;
• паспорта обеих сторон;
• кадастровый паспорт;
• правоподтверждающий документ.

Договор, помимо реквизитов и подписей сторон, должен содержать:

• кадастровый номер;
• местонахождение участка (адрес);
• площадь участка;
• разрешенное использование и категорию земель;
• цену и порядок расчета.

Согласно ст. 37 Земельного Кодекса РФ, при установлении права продавца выкупить недвижимость обратно, а также указании условий, ограничивающих распоряжение землей новым владельцем или ограничивающих ответственность продающей стороны, при предъявлении третьими лицами имущественных прав сделка не будет признана законной.

Государственная регистрация договора

Право собственности на приобретаемую недвижимость переходит к покупателю только после регистрации права в Федеральной службе.

При обращении в Росреестр необходимы:

• заявления о регистрации перехода права и регистрации права собственности;
• квитанция об оплате пошлины;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающий документ (на имя продавца);
• договор;
• документ о передаче участка, если иное не предусмотрено договором;
• кадастровый паспорт;
• заверенное разрешение супруга продавца участка на продажу земли (если участок приобретен в период брака);
• согласие органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества (если собственник или совладелец несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный);
• документы, подтверждающие об извещении продавцом совладельцев участка о намерении продажи доли (в случае долевого владения).

Сколько стоит земельный участок

Стоимость земельного участка зависит от огромного количества факторов: это удаленность от крупных населенных пунктов и трасс, наличие коммуникаций или возможность их проведения, вид и категория земли и т.д.

Наиболее ликвидной является недвижимость в Московской и Ленинградской областях, а значит, и цены здесь существенно выше, чем в регионах.

Средняя цена за сотку земли в Подмосковье сегодня составляет 230 000 рублей, то есть около 3 500 000 за усредненный для рынка объект (то есть участок площадью около 15 соток).

Средняя цена по России колеблется в районе 200 000 рублей за сотку, что совершенно не означает, что Вы лишены возможности приобрести земельный участок стоимостью 30 000–50 000 рублей за сотку.

Так, стоимость земельного участка в Санкт-Петербурге обойдется почти в 1 миллион рублей за 100 кв. м., в то время как в Кемерове средняя цена держится на уровне 60 000–70 000 рублей.

В Подмосковье цена зачастую устанавливается в долларах в отличие от регионов, где цену принято устанавливать в национальной валюте.

В конце 2014 – начале 2015 гг. наблюдался ажиотаж на земельном рынке в связи с нестабильностью курса рубля и желанием граждан сохранить свои сбережения, что привело к повышению цен на землю, в частности на участки без подряда.

На сегодняшний день наблюдается снижения спроса на недвижимость, и как следствие, снижение цены.

Новый земельный кодекс 2015

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, направленный на повышение прозрачности процедур в сфере земельных отношений и приведение содержания Земельного Кодекса РФ в соответствие с другими законодательными актами, так или иначе регулирующими правоотношения, связанные с землей.

Особое внимание уделяется новому порядку образования и предоставления муниципальных и государственных земельных участков, которые теперь будут передаваться в аренду путем проведения торгов в форме аукциона, аналогично осуществлению продажи таких земель.

Полномочия по распоряжению теперь перешли городским и сельским поселениям.

Законом установлена возможность обмена муниципальных и государственных участков на земли, находящиеся в частной собственности.

Вводится новый правовой институт, предполагающий разрешительный порядок использования земель без установления сервитута и предоставления земли.

Основанием для использования такого участка будет получение соответствующего разрешения.

Определен порядок безвозмездной передачи федеральной собственности в муниципальную или в собственность субъектов РФ.

Изменения затронули и перераспределение земель. Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда для изменения местоположения границ частного участка нет препятствий.

Федеральный закон №171-ФЗ подразумевает приведение местоположения границ земельных участков в соответствие с проектом межевания территории, утвержденным ГК РФ.

Направленный на стимулирование застройки государственных и муниципальных земель Федеральный закон №171-ФЗ осложнил положение владельцев объектов незавершенного строительства на арендованной территории.

Теперь, если строительство не завершено до истечения срока аренды, такой объект может быть изъят у арендатора и выставлен на торги.

Продажа таких участков для застройки не допускается, то есть земельные участки под строительство должны передаваться в аренду.

Перераспределение земельных участков

При необходимости уточнения границ участка и межевания с нормативной точностью, а также в случаях необходимости установления идентичного вида разрешенного использования или отнесения к одной категории земель двух и более смежных участков, проводится процедура перераспределения.

Результатом такой процедуры является образование новых смежных участков с утратой существования первичных смежных участков.

Возможно проведение процедуры перераспределения земель как с одним правообладателем, так и с несколькими.

В последнем случае необходимо оформление соглашения между собственниками.

Для возможности проведения перераспределения собственность должна соответствовать некоторым требованиям:

• участки должны быть поставлены на кадастровый учет;
• должны принадлежать одному административному округу;
• их границы должны быть определены;
• участки должны быть смежными.

С марта 2015 года возможно перераспределение земель, на которые не разграничена государственная собственность.

Как заказать кадастровую выписку о земельном участке через интернет в электронном виде

Совершение сделки купли — продажи невозможно без наличия кадастровой выписки.

Получить ее можно в электронном виде, воспользовавшись сервисом на сайте Росреестра:

• Заходим на сайт Росреестра;



• В разделе электронные услуги и сервисы переходим по ссылке «Получение сведений из ГКН», после чего появится форма для заполнения, где необходимо будет уточнить детали запроса и указать сведения о заявителе;
• После обработки запроса на электронную почту придет уведомление с кодом платежа, который необходимо будет указать при проведении оплаты;
• Далее придет подтверждение на электронную почту о статусе запроса «в работе».

Ориентировочно в течение пяти рабочих дней на электронную почту поступит сообщение с ссылкой на скачивание архива и ключ к нему.

Заключение

При покупке земли тщательно изучайте документы на наследованную недвижимость, поскольку право наследования может быть неверно оформлено или оспорено.

Обязательно обращайте внимание на сроки доверенностей. Нелишним будет убедиться, что доверенность не отозвана, а человек, выписавший ее, жив и дееспособен.

Следует обращать внимание на соответствие сведений, указанных в разных документах: ФИО и паспортные данные владельца, и т.д.

Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к специалистам.

Необходимые документы при сделках с земельными участками