По каким причинам возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Никто из арендаторов не застрахован от последствий финансового кризиса, понижения зарплат и недолжного поведения арендодателя.

Например, часто происходили неприятные ситуации, когда владельцы жилплощади, сдаваемой в аренду, поднимали в несколько раз оплату или вели себя с квартирантом недолжным образом, оскорбляли, угрожали и т.д.

Неминуемо возникает конфликт, который можно разрешить только досрочным расторжением договора между обеими сторонами.

Нужно рассмотреть, как правильно поступать, если вы являетесь арендатором и не желаете ждать окончания срока действия договора, какие следует учесть сложности в связи с типом договора аренды и какие есть распространенные варианты действий?

Содержание статьи:

• Нормативная база по досрочному расторжению договора
• Перечень документов
• Причины досрочного расторжение договора аренды по инициативе арендатора
• Юридические тонкости
• Наиболее рациональный вариант решения проблемы
• Тезисы

Нормативная база по досрочному расторжению договора

Чтобы обезопасить себя от потенциальных проблем, арендодатель должен еще на стадии заключения договора внимательно проверить всю отраженную в нем информацию.

Например, еще только подготавливая проект договора арендатор и арендодатель должны включить в него возможность расторжения договора и порядок действий при одностороннем отказе по инициативе арендатора.

Если эти действия не были согласованы в договоре и никаким образом в нем не отражены, то при расторжении могут возникнуть проблемы, разрешаемые только в судебном порядке.

Важно указать в договоре еще стадии его создания безусловное право на отказ арендатора от его действия во внесудебном порядке, тогда впоследствии можно будет обойтись без судебных разбирательств.

Согласно действующему законодательству РФ, при расторжении договора по инициативе арендатора следует предупредить владельца жилплощади о желании расторгнуть договор аренды недвижимости за один месяц (в некоторых случаях – за три месяца) и погасить все финансовые задолженности арендодателю (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статья 620 ГК РФ предусматривает, что срок предупреждения расторжения договора может подлежать изменению в самом документе, а также предусматривается возможность отказаться от договора аренды в любой момент и вне зависимости от окончания его срока в судебном порядке.

Но здесь есть один нюанс: нельзя отказаться от договора без определенной причины, нужно привести мотив, повлиявший на решение арендатора.

Особенно это касается моментов, когда квартирант отказывается от аренды, но при этом арендодатель не совершал недолжных поступков и не нарушал закон.

Тогда есть только один вариант – обратиться к договору и, если в нем предусмотрена возможность безмотивированного расторжения сделки, то можно будет урегулировать конфликт максимально мирным путем.

Вас могут заинтересовать преимущества заключения договора аренды квартиры с правом выкупа

Как происходит аукцион земельных участков читайте в этой СТАТЬЕ

Перечень документов

Документы, необходимые для расторжения договора аренды, а также порядок расторжения сделки и возврата арендованного имущества определяются в ст. 622 Гражданского кодекса РФ.

С момента прекращения работы договора аренды арендованный объект возвращается арендодателю, для чего нужно будет согласовать и подписать акт приема-передачи.

Оформление акта аналогично передаточному акту, поскольку оформляется в начале срока действия и вступает в действие при возврате имущества арендатору.

Документ должен содержать всю необходимую информацию, включая описание состояния имущества, срок и своевременность возврата объекта аренды, место прекращения действия договора аренды – если все вышеперечисленные характеристики будут отражены в документе, то это позволит избежать обеим сторонам дальнейших разногласий между собой.

Если конфликт будет решаться через суд, то, помимо копии договора, акта приема-передачи, удостоверяющих личность документов обеих сторон понадобится соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которое будет письменным подтверждением решения обеих сторон в таких случаях:

• При любом отказе, мотивированном или немотивированном, от выполнения условий договора любой из сторон.
• В случае, когда договор предусматривает автоматическое продление своего действия.
• Когда договор был заключен между арендатором и арендодателем на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает прекращение действия договора после объявления о своих намерениях арендодателю.

Письменное соглашение об отказе позволит ускорить расторжение договора аренды.

Если обе стороны пришли к взаимному соглашению, то никаких проблем не возникнет и подписание соглашения станет простой формальностью.

Срок уведомления о прекращении договора следует основательно продумать, чтобы исключить потенциальные риски и не довести дело до судебного разбирательства.

Велика вероятность выплаты материального ущерба в судебном порядке второму участнику сделки, если сам документ-договор был составлен неграмотно и наспех.

Причины досрочного расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Наиболее частые причины, по которым арендатор желает досрочно расторгнуть договор с владельцем снимаемой недвижимости, прописаны в Гражданском кодексе, в частности, в 620 статье.

Перечень причин:

• Задержка арендодателем передачи имущества для эксплуатации арендатором.
• Препятствия, чинимые арендодателем, мешают арендатору пользоваться имуществом, переданным в аренду и распоряжаться им согласно требованиями договора.
• Обнаруженные у переданного в пользование согласно условиям заключенной сделки имущества недостатки, затрудняющие его дальнейшую эксплуатацию. При этом не важно, были ли между обеими сторонами заранее оговорены негативные характеристики имущества или они были обнаружены после подписания договора.
• Отсутствие капитального ремонта согласно срокам его проведения.
• Плохое состояние имущества, допущенное по независящим от его владельца причинам.

Следует помнить, что расторжение договора по инициативе арендатора раньше указанного в документе срока будет законодательно урегулировано – условия прописаны в 34 главе 620 статье ГК РФ, также именно в этом нормативном документе указаны дополнительные основания на расторжение договора и ковенанты, при неисполнении которых арендатор может требовать досрочного расторжения сделки.

Юридические тонкости

Арендатору, решившему уведомить владельца снимаемой недвижимости о своем решении досрочно расторгнуть заключенный между ними договор, нужно в ближайший срок вернуть помещение его владельцу согласно акту приема-передачи.

Если недвижимость еще не была передана законному владельцу согласно этому документу, то арендатор должен отчислять владельцу плату за жилье даже в том случае, если договор уже был расторгнут по решению арбитражного суда.

Впрочем, оплату за жилье можно будет не платить, если арендатор докажет факт пренебрежения арендодателем нормами права: например, если он отклонялся от приемки помещения (здесь пострадавшему можно опираться на п. 37 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» от ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Стороны, заключавшие сделку, могут установить для себя иной срок для предупреждения о расторжении сделки – больше или меньше одного месяца, в том числе и в случае расторжения договора с неопределенным сроком исполнения.

Если же документ был заключен на определенный срок, то следует учитывать, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют упоминания о праве расторгнуть такие арендные отношения без судебного разбирательства, есть только упоминания о возможности прекратить действие договора аренды по инициативе арендатора вне зависимости от срока действия документа и только в судебном порядке (согласно ст. 620 ГК РФ).

Отказаться от аренды помещения без определенной причины и при отсутствии нарушений прав арендатора со стороны арендодателя будет невозможно без соответствующего обращения в суд.

Вас может заинтересовать процедура прописки по месту жительства

Как составить договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подробно раскрыто ТУТ

Где заказать выписку из ЕГРП и зачем она может потребоваться : http://nedvicon.ru/total/delopr/vypisku-egrp.html

Наиболее рациональный вариант решения проблемы

1. Арендодателю следует уточнить, что в статье 450 ГК РФ есть указание насчет того, что договор может прекратить свое действие по соглашению обеих сторон либо при грубом нарушении соглашения договора одной из сторон.
   Мирное урегулирование конфликта мы затрагивать здесь не будем – нас интересует способ решения именно конфликтной ситуации. Самое главное для арендатора, желающего расторгнуть сделку — определить для себя самый удобный и выгодный с точки зрения времени и финансов план, по которому можно будет действовать дальше. На первом этапе ему следует ознакомиться с законодательной базой и прочитать 320 и 450 статьи Гражданского кодекса.
2. Если договор будет расторгнут по соглашению сторон и уже есть на примете вариант дальнейших действий, нужно обратиться к арендодателю с уведомлением о прекращении действия договора и с предложением расторгнуть его бесконфликтно.

   Аргументировав свою позицию и указав мотивы своего решения, можно будет существенно ускорить решение проблемы.

   Если согласие будет получено в ближайшее время, то арендатор должен приступить к оформлению специального документа – соглашения о расторжении сделки, прибегнув к помощи Гражданского кодекса РФ, в частности, к п.1 ст.452, где указывается, что расторжение договора оформляется аналогично его заключению и должно происходить в нотариальной конторе.

3. Но часты случаи, когда контрагент не желает мирно урегулировать вопрос.
   Тогда можно использовать свое право на отказ от исполнения договора, написав арендодателю заказное письмо с уведомлением о принятом решении.
   Квитанции сохраняются для потенциального предъявления в суде для документальных доказательств, позволяющих урегулировать спор до самого судебного разбирательства.
4. Если арендодатель нарушает права арендатора, отвечает на заказное письмо отказом или даже многозначительно молчит, то арендатор имеет право дождавшись истечения указанного в уведомлении срока, обратиться напрямую в арбитражный суд для дальнейшего урегулирования конфликта.
   Рассчитывать на успешное решении в пользу арендатора можно, если будут подготовлены все документы и вещественные доказательства неблагонадежности контрагента: правоустанавливающие документы, копия уведомления, сохраненные почтовые квитанции, квитанции об оплате государственной пошлины.
   Весь пакет передается для рассмотрения в выбранную судебную инстанцию.

Тезисы

• По ряду причин договор аренды может быть расторгнут.
  Вариант соглашения сторон, даже если арендодатель нарушал права оппонента – идеален, поскольку позволяет избежать судебных издержек и существенной потери времени.
  В этом случае нужно переслать арендодателю заказное письмо с уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
  Помимо письма, следует подписать акт приема-передачи помещения и подписать соглашение между сторонами. В данном случае письмо и соглашение будут уже формальным отображением принятого решения.
• Арендатор, согласно действующему законодательству, обязан вернуть владельцу имущество, взятое во временное пользование.
  Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было при получении его арендатором, оно не обязано подлежать ремонту, проводимому арендатором.
• Договор аренды может быть расторгнут по следующим причинам: если арендодатель нарушает указанные в договоре условия сделки, если превышает свои полномочия, если имущество, сданное в аренду, оказалось с существенными недостатками и если в нем в свое время не проводился капитальный ремонт.
• Есть несколько способов расторжения договора аренды: по соглашению обеих сторон сделки, по судебному решению, где арендатор предъявит конкретные нарушения со стороны ответчика, по судебному решению в ряде частных ситуаций, предусмотренных 320 ст. ГК РФ.
  Самый действенный – это урегулирование конфликта через судебные инстанции.