Важнейшее условие предварительного договора — предоплата, которую владелец недвижимости получает от покупателя. Она чаще всего осуществляется наличными и имеет своей главной целью обозначить серьёзность намерений лица, приобретающего объект.

Когда продавец уже получил предоплату, стороны начинают готовиться к сделке. Должны быть сняты все объявления о продаже этого имущества и прекращены показы жилья потенциальным покупателям.

Предварительная оплата входит в общую стоимость объекта недвижимости и гарантирует платёжеспособность покупателя. Размер предоплаты определяется соглашением сторон и обычно варьируется в пределах от 50 000 до 200 000 рублей.

Гражданский кодекс РФ определяет два вида предварительной оплаты: задаток и залог.

По срокам разницы нет, а вот количество документов, которые должны предоставить физическое и юридическое лицо при оформлении жилья в собственность, различно.

Физическое лицо для совершения сделки должно представить:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру или дом;
• гражданский паспорт;
• письменное согласие супруга (супруги);
• брачный контракт, если таковой имеется.

Для юридического лица перечень документов более обширен:

• учредительные документы юридического лица (компании);
• устав юридического лица (компании);
• решение собрания учредителей о покупке жилой недвижимости;
• свидетельство о регистрации юридического лица (компании);
• ИНН юридического лица (компании);
• доверенность на официального представителя компании, если договор купли-продажи подписывает не лично руководитель компании.

Если владелец квартиры, комнаты, жилого или садового дома, земельного участка владеет ими менее трех лет, то по российскому законодательству он при продаже любого из этих объектов обязан оплатить в госбюджет налог либо с суммы сделки, превышающей 1 млн рублей (при этом право на налоговый вычет продавец имеет только на один объект), либо с суммы, на которую превышены фактические расходы по приобретению объекта недвижимости.

Налоговые резиденты (лица, пребывающие на территории России более 183 дней в календарном году, независимо от их гражданства) выплачивают налог по ставке 13 % от стоимости сделки (цены продаваемого объекта) и могут использовать право на получение различных налоговых вычетов.

Налоговые нерезиденты (лица, пребывающие на территории России менее 183 дней в календарном году) выплачивают налог по ставке 30 % от цены продаваемого объекта недвижимости и не имеют права на получение налогового вычета.

Следует иметь в виду, что если продавец объекта недвижимости постоянно проживает за пределами России, он может воспользоваться при совершении сделки купли-продажи соглашением об избежании двойного налогообложения, если, конечно, такое соглашение имеется между страной его проживания и Российской Федерацией.

Во избежание недоразумений и лишних расходов такому продавцу следует также знать об особенностях налогообложения недвижимости в стране своего проживания.

Чтобы заключить сделку купли-продажи квартиры или другого объекта недвижимости, требуется как минимум две недели.

Иногда решение всех вопросов, связанных с оформлением сделки, растягивается не на один месяц. Причин этому может быть немало.

Самый главный фактор, который тормозит весь процесс, — необходимость получения большого числа документов в различных инстанциях.

Иногда тому, кто приобретает недвижимость, бывает необходимо время для решения финансовых вопросов, к примеру, для получения ипотечного кредита. А если квартира, выставленная на рынок недвижимости, не пустует, а по-прежнему занята продавцом или сдаётся внаём, может потребоваться определённый срок, чтобы освободить жилплощадь. По этим и другим причинам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Подписание подобного договора — важнейший момент во всём процессе оформления купли-продажи недвижимости.

В нём должны быть отражены все условия будущей сделки: каким образом будут производиться денежные расчёты, где и когда будет подписан договор купли-продажи, на каких условиях будет передаваться покупателю объект недвижимости, а также полный перечень документов, которые должны быть предоставлены продавцом.

Формы заключения предварительного договора могут быть различны: всё зависит от того, кто представляет интересы продавца.

В документах, которые предоставляются для регистрации, класс (категория) жилья не фигурирует: законодательство РФ не предусматривает классификацию такой недвижимости по признакам «элитности-неэлитности», поскольку эти понятия носят субъективный характер.

Поэтому перечень документов, предоставляемых для оформления (регистрации) жилья, которое покупатель или продавец относят к категории элитного и эконом-класса, совершенно одинаков, равно как и сроки по его оформлению (регистрации).

В день, когда недвижимое имущество передаётся новому владельцу, непременно нужно подписать такой документ, как акт приёмки-передачи.

Он будет свидетельствовать о том, что жильё передавалось покупателю в удовлетворительном состоянии, а продавец получил оплату по договору в полном объёме и у сторон нет взаимных претензий.

Данный акт подписывается только продавцом и покупателем и не нуждается в заверении нотариусом.

Несмотря на это, оформление его обязательно, потому что он неотъемлемая составляющая пакета правоустанавливающих документов на квартиру. К тому же впоследствии новому владельцу недвижимости понадобится заключить на своё имя договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, или же установить телефон.

Чтобы подготовить и подать в суд иск, юристу достаточно копий необходимых ему документов.

Оригиналы понадобятся для того, чтобы на предварительном судебном заседании суд мог удостовериться, что копии сняты с подлинников, а требования истца обоснованны. Подлинники документов на квартиру можно передать секретарю суда перед началом судебного заседания, а забрать их – сразу же после его окончания.

Вообще же, если это специально не оговорено законом, следует избегать передачи кому бы то ни было подлинных документов на квартиру.

Вопрос требует развернутого ответа, потому что незаконная перепланировка (переустройство) квартиры влечет серьезные последствия для ее владельца.

Следует знать, что перепланировка (переустройство) жилого помещения в многоквартирном доме регламентируется действующим законодательством и выполняется только после ее согласования с органом, на то уполномоченным, и только после его соответствующего решения. Самовольная перепланировка (переустройство) жилья влечет строгую ответственность, причем существенно усиленную законодателем после 1 марта 2005 года.

Получить разрешение органа, осуществляющего согласование, собственник квартиры или наниматель обязаны в том случае, если перепланировка (перенос дверных проемов, стен и т. д.) или переоборудование жилья в новостройке не предусмотрены техпаспортом жилого помещения. Причем приступать к перепланировке (переоборудованию) можно только после получения разрешения данного органа.

Согласование и, соответственно, разрешение потребуются также при выполнении ремонта жилого помещения, если он предусматривает перепланировку (переоборудование), не предусмотренную техпаспортом этого помещения. Если же набор ремонтных работ соответствует техническому паспорту, в согласовании нет необходимости.

Самовольная перепланировка (переоборудование) чреваты для собственника (нанимателя) серьезными последствиями.

Во-первых, при совершении первой же сделки с жилым помещением согласование получить все-таки придется. И не факт, что владельца квартиры не заставят привести ее в прежнее состояние, причем на свой счет. А во-вторых, владельца такой квартиры могут еще и оштрафовать, если ее перепланировка (переоборудование) выполнено с грубыми нарушениями действующего законодательства.
Это может случиться, если перепланировка (переоборудование) жилого помещения ведет к снижению прочности, а тем более – к разрушению несущих конструкций дома, нарушает работу инженерных систем, противопожарных устройств и другого общедомового оборудования, ухудшает внешний вид и сохранность фасада.

Нарушением, влекущим за собой указанную выше ответственность, является также перепланировка (переоборудование) жилого помещения, если она ухудшает условия эксплуатации данного помещения или всего дома и условия жизни проживающих в них граждан.

Самовольная перепланировка (переоборудование) жилого помещения может также внести нежелательные изменения в трубопроводную систему дома, что, например, чревато затоплением соседей снизу. Придется возмещать нанесенный ущерб. Причем, возможно, придется оплачивать ремонт не только соседской квартиры, но и общедомового имущества.

Первоначально созданием ТСЖ (товарищество собственников жилья) занимается застройщик.

В дальнейшем все члены правления ТСЖ избираются путем открытого голосования собственников жилья.

Этот момент наступает, когда застройщик передает права собственности на более чем половину (50 % плюс 1 %) помещений в кондоминиуме членам ТСЖ или же по истечении двух лет после даты регистрации ТСЖ.

В обоих случаях застройщик уже не вправе вмешиваться в деятельность ТСЖ.

Алгоритм действий продавца недвижимости одинаков в Петербурге и в любом другом субъекте федерации.

Он включает следующие действия:

• поиска возможного покупателя;
• переговоров об условиях сделки;
• подписания предварительного договора;
• подготовки и организации сделки купли-продажи;
• проведения платежа и окончательного заключения сделки купли-продажи;
• регистрации перехода покупателю права собственности на объект;
• передачи объекта недвижимости покупателю.

При выборе способа расчёта наличными деньгами сделка заключается в банке, который выбирается по соглашению сторон.

Покупатель кладёт всю сумму в банковскую ячейку. Перед этим у продавца есть право воспользоваться услугами сотрудников банка по проверке подлинности купюр и их пересчёту.

Когда все эти процедуры будут закончены, стороны приступают непосредственно к подписанию договора купли-продажи.

Это можно осуществить в банке, офисе агентства недвижимости или же у нотариуса, если стороны выбрали нотариальную форму заключения договора.

Затем подписанный договор вместе с другими необходимыми документами подаётся на государственную регистрацию, по завершении которой право собственности окончательно переходит к новому владельцу.

Если в европейских странах, а также в Канаде и США квартиры и дома продаются уже полностью готовыми к проживанию, то в нашей стране покупают, главным образом, квадратные метры. Наличию, уровню и качеству ремонта в помещении придаётся значение далеко не всегда.

Так происходит потому, что большая часть приобретающих жильё стремится всё переделать под себя. Благо, ремонтные работы и стройматериалы сейчас обходятся сравнительно недорого.

Сегодня на стоимость жилья в Санкт-Петербурге оказывают гораздо больше влияния другие факторы: юридическая чистота объекта, полнота и правильность оформления правоустанавливающих документов, наличие зарегистрированных в квартире лиц.

Также для многих покупателей немаловажно, насколько быстро прежний владелец сможет освободить квартиру.

Учитывая вышесказанное, можно дать несколько советов по подготовке недвижимости к продаже:

• если в квартире, выставляемой на рынок недвижимости, прописаны вы сами или члены вашей семьи, лучше зарегистрироваться в другом месте, чтобы на момент продажи жилплощадь была свободна от прав третьих лиц;
• по возможности лучше сначала продать одну квартиру, а потом уже подыскивать другую, хотя это непростой вопрос, требующий индивидуального подхода.

Одним словом, покупатели отдают предпочтение недвижимости, которую можно купить быстро и без проблем.

Квартиры, где никто не живёт и не прописан, где нет личных вещей прежнего владельца, пользуются гораздо большим спросом на рынке недвижимости. Такое жильё продаётся быстрее и дороже.

Если недвижимое имущество принадлежит вам на праве собственности уже более трёх лет, то вы будете полностью освобождены от уплаты налога.

В ситуации, когда резидент РФ владеет недвижимостью меньше трёх лет, имущественный налоговый вычет будет составлять 1 000 000 рублей.

Это значит, что из суммы, облагаемой 13-процентным налогом на доходы физических лиц, будет вычтен один миллион рублей.

Невзирая на длительность владения объектом недвижимости, при его продаже налоговый нерезидент РФ не будет иметь права на налоговые вычеты.

В данной ситуации налоговая ставка для вас составит 30 %.

Во многих операциях с недвижимостью существует определённый риск.

Иногда самая простая сделка, связанная с продажей или покупкой недвижимости, может сильно осложниться из-за определенных пунктах в кодексах (налоговом, трудовом, семейном или жилищном).

Чтобы продать по максимальной цене и при этом в максимально короткие сроки недвижимость, нужно потратить значительное время. Оно уйдёт на сбор информации о заинтересовавшихся покупателях и размещение рекламы.

Поиск информации о покупателях также возможен и специальных закрытых базах, которые есть у некоторых агентств по недвижимости.

Человек, который обратился в агентство недвижимости за услугой, платит за это деньги. Он может выплатить их как покупателю, так и непосредственно самому продавцу.

Агент по недвижимости получает процент со сделки, равный от 3 до 10 %.

Чем больше стоит объект, тем ниже процент со сделки. И, чем она сложнее, тем больше от неё зависит, сколько получит агент.

Продавец недвижимости получает своё вознаграждение за:

• переговоры с теми людьми, которые потенциально могут купить недвижимость;
• применение маркетинговых ходов, рекламы недвижимости для того, чтобы привлечь к ней как можно больше новых покупателей;
• организацию показа недвижимости потенциальным покупателям;
• подготовку всех необходимых документов, которые требуются, чтобы продать или купить недвижимость;
• организацию непосредственной сделки с последующей помощью в передаче недвижимости.

В вознаграждение агента покупателя входят:

• поиск недвижимости;
• проверка документов на собственность и прав пользования недвижимостью;
• организация сделки и помощь в окончательной передачи недвижимости.

Имейте рядом с собой агента, когда осуществляете сделки по недвижимости. Так вы сможете найти информацию, которой нет в открытом доступе. Агент другой стороны может быть вежливым и любезным, но не стоит забывать, что он заинтересован в защите прав собственного клиента.

Многие люди считают, что привлечение нескольких агентов по недвижимости даст возможность найти больше покупателей и продать недвижимость по самой выгодной цене.

Знающие же люди считают, что в этой ситуации всё происходит с точностью до наоборот.

У определенного объекта недвижимости ограничен круг тех людей, которые его могут купить. У агентств в таких ситуациях может возникнуть серьезная конкуренция за одних и тех же клиентов.

Чтобы выделиться среди других, можно предложить более низкую цену за свои услуги. Получится экономия на рекламе, и ни у одного агента не будет уверенности в том, что он получит своё вознаграждение.

На данную ситуацию есть и другой взгляд.

Профессиональный агент сможет так разрекламировать недвижимость, что привлечет множество новых потенциальных покупателей. При этом он поддержит максимальную цену, и вы сможете выбрать лучшее из предложений, которые предоставит вам агент.

Покупатель оплачивает все расходы, которые связаны со сделками покупки или продажи.

Но будут расходы и у вас.

Это:

• аренда ячейки в сейфе;
• оплата проверки денег в банке;
• составление у нотариуса доверенности на регистрацию;
• согласие или заявление супруга/супруги на продажу недвижимости, если это необходимо.

В итоге вы потратите в среднем 4000 рублей.

Рассмотрим ситуацию, когда супругами была куплена квартира в общую собственность.

Статьи из Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации говорят о том, что если между супругами не было брачного договора, который предусматривает возможность долевого и раздельного режима собственности на имущество, то оно будет в общей собственности, и у каждого из супругов появляется право в налоговом вычете.
Притом неважно, на чьё имя оформлено имущество.

Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации сообщает, что налоговый вычет при покупке имущества в общую собственность должен быть распределен по письменному заявлению между совладельцами.
В нём может быть прописан абсолютно любой процентный распределительный вычет.

При покупке квартиры в долевую собственность по единому договору налоговый вычет в 2 миллиона рублей должен быть на весь объект недвижимости и разделиться пропорционально долям обоих владельцев.

Когда используются разные договоры по покупке и продаже, то каждый из супругов имеет право на получение налогового вычета в размере 2 миллионов рублей

Представим ситуацию, когда у человека квартира была в пользовании менее трёх лет.

Он в прошлом году получил доход, когда продал её. Данная недвижимость подлежала обязательной государственной регистрации.

В таком случае налоговую декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года.

Исходя из ситуации для физического лица финансовый результат налоговой декларации 3-НДФЛ различается:

• когда не возникает налогооблагаемой базы при продаже имущества, НДФЛ не требуется к оплате;
• НДФЛ подлежит уплате по итогам налоговой декларации 3-НДФЛ;
• происходит возврат НДФЛ по итогам налоговой декларации 3-НДФЛ.

С 16 лет человек может быть привлечён к ответственности, если им не была вовремя подана декларация. Его вызовет налоговая инспекция для дальнейших разбирательств.

По этому нарушению статьей 119 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрен штраф. Он составит 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц (полный и неполный) с того дня, который был установлен для представления декларации 3-НДФЛ.

При этом неуплаченная сумма налога будет не более 30 % и составит не менее 1000 рублей. Правонарушитель должен будет выплатить всю сумму налога, даже несмотря на то, что его привлекли к ответственности.

То есть налогоплательщик оплатит как штраф, так и НДФЛ в размере 13 % от той суммы, которая была получена за продажу имущества.

По статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый вычет по имуществу может быть получен:

• у работодателя до конца года;
• у налоговых органов в конце года;

Если вы желаете получить имущественный вычет в налоговой инстанции по итогам налогового года или периода, то вам необходимо собрать все требующиеся документы и приложить к ним декларацию в форме 3-НДФЛ.

Помните, что вычет нужно предоставить по письменному заявлению. Об этом говорится в статье 220 НК РФ. Заявление прилагается к декларации.

После того как будет проведена проверка, налоговая инстанция выносит определенное решение о том, чтобы вернуть лишние уплаченные средства по НДФЛ.

Срок такой проверки составляет 3 месяца с момента подачи декларации.

По статье 78 Налогового кодекса Российской Федерации срок возврата налога составляет 1 месяц. Возвращается исключительно та сумма НДФЛ, которую за прошедший год удерживали с покупателя.

Налоговый вычет на имущество может быть получен в следующих формах:

• перечисление на карту или сберкнижку физическому лицу определенных сумм, которые были написаны в заявлении;
• НДФЛ засчитывается за оплату от продажи имущества. Он идёт в счёт налогового вычета по имуществу за купленное имущество в налоговом периоде.

Вычет, который предоставляется работодателем

Когда налогоплательщик обращается к работодателю с уведомлением от налоговых инстанций, то последний должен представить налоговый вычет на имущество по расходам на строительство и покупку жилья. Это прописано в статье 220, пункте 3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Также сотрудник обязан подать заявление на получение вычета. После того как будет предъявлено уведомление, работодатель должен предоставить вычет на имущество.

В течение 30 дней, начиная со дня подачи всех нужных документов и заявления в письменном виде, налоговые органы выдают по месту жительства налогоплательщика уведомление, которое даёт право на вычет.

Если у сотрудника сумма дохода по тем или иным причинам вышла меньше суммы налогового вычета по имуществу по итогам года, то у него появляется право на то, чтобы получить по месту жительства вычет у налоговых инстанций. Также это можно сделать в следующем году у работодателя, представив ему уведомление.

Когда покупается квартира, то нужно заплатить налог на имущество физлиц.

Когда проходит налоговый период, то появляется данный вид налога.

Налогоплательщику по почте высылается уведомление, в котором прописаны сроки уплаты налога. Обычно он платится до 1 ноября года, который идёт за годом исчисления налога.

Когда продается квартира, владение которой было менее трёх лет, то налогоплательщику нужно подать справку 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за тем, в котором прошла сделка.

Налог на доходы физлиц – это налог, уплачиваемый физическими лицами с тех доходов, которые получены от источников в РФ и за её пределами для тех, кто живёт на территории России.

В Российской Федерации источники дохода – это:

• зарплата;
• сдача в аренду имущества;
• реализация недвижимости;
• реализация иногда имущества у физического лица в РФ.

Налог на доходы физлиц называется подоходным.

Налог, который платит физический собственник имущества, признанного объектом налогообложения, называется налогом на имущество физлиц.

Объекты налогообложения:

• комната;
• дом;
• квартира;
• гараж;
• дача;
• иные объекты.