Нередко супруги, имеющие совместно нажитое имущество, сталкиваются с вопросами правового характера при заключении сделок по недвижимости.
Так, положение закона относительно необходимости получения согласия второго супруга на приобретение жилья является неоднозначным.
Существует ряд условий, при которых данное согласие может не потребоваться.
Если же отсутствие согласия второго супруга является нарушением, сделка по приобретению квартиры признается недействительной.
Содержание статьи:
Нормативная база
Документом, регламентирующим подобные имущественные отношения, является Семейный Кодекс.
В п. 2 статьи 35 отмечается, что покупатель квартиры не обязан при подписании документов предъявлять продавцу нотариально заверенное согласие своего супруга.
Подразумевается, что супруги, находясь в браке, совместно принимают решение о трате общих денежных средств на приобретение имущества.
Недействительной сделка признается только в том случае, если второй супруг выразит несогласие с проведенной сделкой или будет доказан факт изначального игнорирования покупателем мнения своего супруга.
Но, в п. 3 данной статьи уточняется, что при заключении сделок именно с недвижимостью необходимо придерживаться иного порядка.
В данном пункте указывается, что для приобретения квартиры покупатель должен иметь на руках нотариальное согласие супруга.
Отсутствие этого документа является нарушением, становится возможным оспаривание договора.
Подобное правило распространяется не только на сделки, связанные с покупкой жилья.
Получать согласие супруга нужно и на иные сделки, где требуется государственная регистрация либо нотариальное заверение.
Вас может заинтересовать, где можно узнать кадастровый номер участка землиКак заключить договор аренды квартиры в этой СТАТЬЕ
Процедура возмещения уплаченного НДФЛ при покупке квартиры: http://nedvicon.ru/total/nalog/kak-umenshit-ndfl.html
Оформление согласия супруга
На практике часто согласие супруга не требуют.
В то же время при государственной регистрации нового жилья могут возникнуть проблемы при отсутствии нотариально заверенного документа, связанные с использованием разночтений в законодательстве.
Поэтому, для экономии времени и денежных средств выгоднее изначально оформить согласие супруга.
Также некоторые агентства недвижимости не соглашаются на сотрудничество с клиентами и выполнение посреднических операций при покупке квартиры при отсутствии согласия второго супруга.
Согласие супруг может давать как на приобретение конкретной недвижимости (в документе указывается точный адрес покупаемой квартиры), так и на покупку любого жилья в будущем на усмотрение супруга.
Для оформления подобного документа необязательно присутствие обоих супругов.
Достаточно, чтобы к нотариусу явился тот, кто предоставляет свое согласие.
При себе гражданину необходимо иметь паспорт, свидетельство о браке.
Стоимость процедуры
Оформление у нотариуса согласия супруга на покупку квартиры обойдется примерно в 1000 рублей.
Когда согласие не требуется
Существует ряд условий, при которых получение согласия на покупку квартиры от второго супруга не является обязательным.
К ним относятся:
- наличие брачного договора.
В брачном договоре, составленном до заключения брака или уже во время него, супруги могут обозначить определенные условия распоряжения имуществом, отличные от условий, прописанных в семейном законодательстве.
Например, один супруг может быть лишен права собственности на приобретаемое имущество.
Другой вариант – указание в брачном договоре вариантов сделок, при которых не требуется наличие согласия супруга. Такой сделкой может являться и покупка квартиры. - получение жилья в дар.
- получение квартиры по наследству.
- наличие доверенности на совершение сделки.
Покупатель оформляет на своего супруга доверенность, если сам по объективным причинам не может присутствовать при покупке квартиры.
Так, жена может представлять интересы мужа, действуя на основании доверенности. Жена ставит свою подпись на документах, но собственником становится муж, интересы которого она представляет. Именно его имя фигурирует во всех документах. Оформленная на жену доверенность (заверенная нотариально) обладает такой же юридической силой, как и согласие на приобретение жилья. Поэтому, дополнительно оформлять в подобной ситуации у нотариуса согласие на сделку не требуется.
Также покупатель может быть доверенным лицом у третьего лица и от его имени подписывать документы о приобретении жилья. В этом случае также получать согласие второго супруга не требуется.
Особого внимания заслуживают сделки по покупке недвижимости, которые проводятся после расторжения брака.
В том случае, если супруги развелись, а также завершили процесс раздела имущества, получения согласия второй стороны на покупку жилья не требуется.
Иная ситуация складывается, если оформившие развод супруги еще не поделили имущество.
В этом случае денежные средства, используемые для покупки жилья, являются общим имуществом.
Может потребоваться нотариально заверенное согласие второй стороны, подтверждающее возможность расходования денежных средств на покупку жилья.
Причины отсутствия согласия
В большинстве случаев при заключении сделок одним из супругов подразумевается наличие устного согласия второго супруга.
Но при покупке недвижимости подобное положение вещей является ошибочным, поскольку обязательно нужно получать заверенное у нотариуса письменное разрешение на сделку.
Согласие второго супруга может быть не получено по следующим причинам:
- отсутствие информации о правилах оформления документов при совершении сделок по покупке недвижимости;
- неверное оформление документов из-за отсутствия помощи компетентных специалистов. Подобная проблема возникает, когда человек осуществляет сделку по покупке квартиры без привлечения третьих лиц (юристов, риэлторов и т.д.);
- принципиальная позиция покупателя (несогласие с существующими требованиями закона и стремление отстаивать свою позицию);
- умышленное укрывание информации о сделке от супруга.
Так, покупатель может пожелать приобрести квартиру в тайне от супруга.
Это позволит впоследствии продать имущество без участия второй стороны.
Должностные лица, которые оформляют квартиру на покупателя, могут не обладать информацией о наличии брачных отношений у гражданина.
Например, паспорт со штампом о регистрации брака может быть утерян, а в новом паспорте покупатель целенаправленно не поставит данную печать.
Более того, сам факт утери старого документа может быть фальсификацией.
Процедура оспаривания сделки
Отсутствие нотариально заверенного согласия второй стороны на заключение сделки может привести к тому, что договор купли-продажи будет расторгнут.
Заверенное нотариусом согласие – гарантия защиты прав супруга, который не участвует в подписании договора.
Это надежный способ соблюдения имущественных интересов гражданина, когда решается вопрос о распоряжении крупным совместным имуществом супругов, к которому относится недвижимость.
Оспорить покупку жилья, произведенную без согласия второго супруга, можно в течение 1 года с момента получения информации данным лицом.
Для этого пострадавшая сторона должна через суд доказать, что покупатель знал, либо должен был знать о том, что его супруг не дает своего согласия на покупку квартиры.
При наличии подобных доказательств договор купли-продажи признается недействительным.
Основание для признания сделки незаконной и отмены факта покупки жилья – постановление суда.
Для решения вопроса пострадавшему супругу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, необходимым перечнем документов и доказательствами совершения противозаконных действий со стороны ответчика (супруга, который выступал покупателем).
Например, жена, без согласия которой муж приобрел на общие денежные средства квартиру, имеет право подать иск в суд.
По результатам судебного заседания выносится постановление о признании сделки недействительной (при наличии у жены всех необходимых доказательств ее позиции).
Таким образом, при покупке квартиры одним из супругов необходимо помнить о следующих моментах:
- желательно оформлять у нотариуса согласие второго супруга на совершение сделки по недвижимости;
- согласие не требуется, если между супругами заключен соответствующий брачный договор, если квартира покупателю досталась в дар или по наследству, если имеется доверенность на совершение сделки;
- согласие может быть не получено по объективным причинам (неосведомленность о нормах закона), либо преднамеренно (желание скрыть от супруга факт покупки жилья);
- оформление нотариально заверенного согласия обойдется примерно в 1000 рублей;
- покупка квартиры, совершенная без наличия согласия второго супруга, может быть оспорена в течение 1 года;
- сделка признается недействительной, если пострадавшая сторона доказывает через суд преднамеренное игнорирование супругом необходимости получения согласия на заключение договора купли-продажи.
Григорий
24 июня 2015 на 19:56Недопустимо вольное толкование норм права, искажающее действительный смысл закона. Статья 35 пункт 3 СК РФ содержит иные требования, нежели приведены в настоящей статье автором. Автор статьи ошибочно посчитал, что для приобретения квартиры покупатель обязан иметь нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Однако всё не так. Пункт 3 данной статьи установил обязательность такого согласия на сделки по распоряжению объектом недвижимости. При покупке покупатель не может распоряжаться недвижимостью, потому как ещё не стал собственником этого объекта. Покупатель распоряжается деньгами, которые так же являются имуществом, но согласие на распоряжение ими признаётся по умолчанию (п.2 ст.35 СК РФ), т.е. письменное или иное какое согласие, не требуется.
Аслан
24 июня 2015 на 20:32Буквальное значение слов и выражений, определяет смысл и понимание правового акта. Семейный кодекс точно определил случаи, когда требуется согласие супруга, удостоверенное нотариусом. Их два – это распоряжение недвижимым имуществом и сделки, где обязательно участие нотариуса. Распоряжение имуществом – это действия собственника данного имущества, каковым покупатель не является, а, следовательно, удостоверенное нотариусом согласие не требуется. Абсолютно согласен в этом с Григорием. Возможно автор статьи не имеет юридического образования.
Григорий
25 июня 2015 на 15:11Норма пункта 3 статьи 35 СК РФ предусматривает наличие согласия второго супруга, удостоверенного нотариусом, при условии, если первый супруг совершает сделку, распоряжаясь недвижимостью. Распоряжаться имуществом в силу статьи 209 ГК РФ может только собственник. Т.е. пункт 3 статьи 35 СК РФ рассматривает первого супруга в качестве собственника недвижимого имущества. Следовательно, имущество – это недвижимость, а первый супруг — это продавец. Продавая недвижимость, первый супруг вправе распоряжаться только той частью недвижимости, которая принадлежит ему по закону. Если это совместно нажитое имущество, то для продажи остальной ½ части собственности требуется воля (согласие) сособственника – второго супруга. Закон устанавливает нотариальную форму такого согласия. Обязанность нотариального удостоверения согласия второго супруга на распоряжение деньгами (а это то же имущество), когда первый супруг выступает покупателем, пунктом 3 статьи 35 СК РФ не предусматривается. Объяснения, почему законодательные нормы изложены именно так, имеют объяснения, но это уже тема другого комментария.
Аслан
25 июня 2015 на 15:45Каждое слово имеет своё значение и толкование. Сделка – это действие сторон, направленное на определённую цель. Если это сделка по распоряжению чем-либо, то – это действие той стороны, которая владеет объектом сделки на праве собственности. Если это недвижимость, то – это либо земля, либо то, что с ней неразрывно связано (могут быть ещё самолёты, пароходы и т.п.). П.3 ст.35 именно на это и указывает, т.е. о супруге как владельце недвижимости, а не владельце денег. Т.е. о продавце, а не о покупателе. При отчуждении недвижимости требуется нотариальное согласие от другого супруга – это данным пунктом данной статьи закреплено. При распоряжении деньгами такое согласие предусматривается по умолчанию, а значит, нотариально делать его нет необходимости.
Юрий
11 сентября 2015 на 8:12Уважаемые коллеги, вмешиваясь в ваш спор, хочу сказать следующее.
Диспозиция абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ состоит из двух блоков, в которых указано: 1) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и 2) сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, НЕОБХОДИМО получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В данный момент нас интересует второй блок, это «..сделки, требующей нотариального удостоверения и (ИЛИ) РЕГИСТРАЦИИ В УСТАНОВЛЕННОМ ЗАКОНОМ ПОРЯДКЕ..».
Как мы знаем, в соответствии с нашим родным законодательством, договор купли-продажи обязателен регистрации в установленном порядке. Исходя из этого, можно сделать логический вывод о том, что супругу или супруге при покупке недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поэтому, сотрудники Россреестра, читают данный пункт дословно, в связи с чем и возникают определенные проблемы при принятии документов и регистрации.
Исходя из этого, уважаемые коллеги, несмотря на то, что Судебная власть не является законодательной, а судебный акт не является законом, мое мнение, следует придерживаться судебных решений Высших судов, а их у нас теперь два.
На подсознательном уровне я с вами соглашусь, что не будь таких двояких толкований и законы были бы наши идеальные, то не было бы и судов и юристов, и жизнь была бы не интересной.
Юрий
11 сентября 2015 на 8:50УТОЧНЕНИЕ. Следует отметить, что на сегодняшний день, сделка считается совершенной с момента подписания договора, а Росреестр регистрирует право на недвижимость. Между тем, не следует забывать о причина-следственной связи между договором и свидетельством о регистрации прав, выданным на эту недвижимость, также денежных средствах, в большей степени, заработанных совместным путем, и потраченных на ее приобретение.
Алена
1 декабря 2015 на 13:40Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку с 1 марта 2013 года договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.
Алена
26 марта 2016 на 8:35Уважаемые юристы, вы пишете, что согласие супруга требуется при распоряжении имуществом, право на которое зарегистрировано. При переуступке прав требования договора долевого участия требуется согласие второго супруга? Ведь ни один из супругов не является собственником недвижимости?
РаисИванна
21 апреля 2017 на 13:15Уважаемые юристы! Помогите советом бабушке 63 лет, которая замужем за запойным алкоголиком.
В запое или пытается меня убить за то, что я кашляю (простыла по его же вине — выгнал осенью в сорочке, простояла в луже при +1 (одном)градусе) или просто выгоняет из дому, меча поленья в меня, чтобы не кашляла.
Вылечить — такого не вылечишь — это однозначно. Но бежать мне некуда — все умерли мои знакомые, которые 20 лет меня прятали.
ОТ МАТЕРИ ОСТАЛИСЬ ПО НАСЛЕДСТВУ кое-какие деньги, на комнатку в коммуналке хватит. ХОЧУ КУПИТЬ КОМНАТУ. Если попросить, чтобы «подарили» — это еще (13% налога) около 50тыс, но у меня их нет. Занять — это 3 года выплачивать по половине пенсии. Не могу! Я же с ним буду жить — КУДА ДЕНЬГИ ДЕЛА????
МНЕ НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ ОТ СУПРУГА? Так он же отнимет у меня эти деньги, палкой, ножом, кулаком, но заставит отдать, но не разрешит купить
Никак нельзя без его согласия? А то я так и не поняла из ваших переписок
РаисИванна
21 апреля 2017 на 14:51п.3 ст 35: …СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩЕЙ
обязательной госрегистрации ( а ведь покупку необходимо зарегистрировать где-то?),
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга…
А ЕСЛИ Я С НИМ НЕ ЖИВУ И СКИТАЮСЬ по подругам — это надо доказать? И вообще, доказуемо ли это?
Чтобы сохранить дом для сына, живущего 1комн.квартире, прописана и не расхожусь с алкозависимым человеком.
На его дом — не претендую, потому что его родители купили ему этот дом, когда мы поженились. У меня тоже совесть есть. Вот и хотела за мамины деньги себе купить то, на что денег этих едва хватает