Недвижимость может принадлежать нескольким собственникам, каждый из которых обладает своей долей.
Определение и расчет долей в квартире осуществить намного сложнее, чем в частном доме.
Квартира по закону не может быть реконструирована, увеличена или уменьшена, а расположение комнат в ней нельзя изменить.
Но, несмотря на все технические сложности, расчет доли в квартире часто является необходимой процедурой и собственникам приходится искать пути решения проблемы.
Содержание статьи:
Нормативная база
Главный нормативный документ, который регулирует все правоотношения между собственниками жилых помещений – Гражданский кодекс РФ.
Одновременно с Гражданским кодексом в этой сфере применяются положения Семейного кодекса, поскольку раздел общего имущества часто напрямую связан с внутрисемейными отношениями.
Выделение долей в квартире происходит на основании соглашения сторон либо в судебном порядке.
Право на долю имущества регистрируется в Росреестре.
Документы, подтверждающие владение долей квартиры, – это свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП.
Вас может заинтересовать с чего начать межевание границ участка
Как происходит обеспечение военных жильем подробно раскрыто ТУТ
Необходимые документы при покупке квартиры на «вторичке»: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dokumenty-kvartira.html
Определение доли
Необходимость определения доли в квартире может возникнуть по ряду причин:
расторжение брака между супругами, которое влечет за собой последующий раздел совместно нажитого имущества;- наследование одной квартиры несколькими наследниками;
- наличие совместной приватизации;
- иные частные случаи.
Вопросы определения доли недвижимого имущества часто становятся причиной споров между собственниками.
Дополнительную сложность может представлять наличие несовершеннолетних детей, вероятность выселения, невозможность выделения доли в натуре, желание одной из сторон продать свою долю и многое другое.
Важно различать понятия определения и выделения доли.
Определение доли – это признание права собственника на определенную часть жилого помещения.
Выделение доли – это передача части квартиры в натуре либо выплата денежной компенсации.
Определить долю можно всегда в любом жилом помещении. Выделить долю можно только в том случае, если в конкретном помещении это возможно.
Например, невозможно выделить долю в однокомнатной квартире многоквартирного дома.
В такой ситуации часто принимается решение о выплате собственнику денежной компенсации, соразмерной стоимости его доли.
Компенсацию выплачивают остальные владельцы жилого помещения.
Вопросы определения и выделения долей являются достаточно сложными, требующими тщательного изучения.
В каждой ситуации возникают свои правовые тонкости и варианты развития событий.
Поэтому при решении подобных вопросов всегда лучше обращаться за помощью к профессиональным юристам.
Способы определения доли
С точки зрения закона стороны могут решить вопрос определения долей путем заключения мирного соглашения либо через суд.
Если стороны смогли самостоятельно прийти к единому решению, им необходимо лишь зарегистрировать свои права в установленном законом порядке, предоставив в соответствующие инстанции необходимые документы.
Соглашение между собственниками должно содержать следующую информацию:
- название документа;
- дата заключения соглашения;
- место заключения соглашения;
- паспортные данные сторон;
- сведения о рождении собственников;
- адреса проживания сторон;
- контакты сторон;
- сведения о жилом помещении (адрес, общая площадь, кадастровый номер и т. д.);
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности (свидетельства о регистрации, выписки из ЕГРП);
- размер доли каждого участника;
- сведения о наложенных обременениях;
- количество экземпляров;
- подписи всех участников.
Наличие споров между сторонами и невозможность решения вопроса мирным путем является основанием для обращения в суд.
Если иск подается собственником, желающим выделить свою долю из общей стоимости, то суд принимает решение о выделении доли в натуре или выплате соответствующей денежной компенсации.
Выплата денежной компенсации производится в случаях, когда выделение в натуре невозможно либо когда доля собственника очень незначительна.
При обращении в суд необходимо подготовить исковое заявление, в котором указываются требования заявителя и подробно описывается возникшая спорная ситуация.
Исковое заявление должно содержать всю информацию о собственниках (паспортные, контактные данные) и о квартире.
Также должны быть приложены копии всех необходимых в конкретном случае документов (свидетельств о рождении, паспортов, выписки из ЕГРП, свидетельства о регистрации и т. д.).
Расчет доли
Для расчета доли необходимо знать общую площадь квартиры и количество собственников.
Если никаких дополнительных условий, зафиксированных в соглашении или судебном решении, не существует, то доли собственников автоматически признаются равными.
Например, в квартире с общей площадью 80 кв. м и 4 собственниками на каждого участника будет приходиться по 20 кв. м, поскольку 80/4=20.
Но расчет долей легко производится лишь теоретически.
На практике при выделении реальной доли каждого собственника в натуре возникают проблемы, поскольку квартира состоит из различных по площади помещений (кухня, санузел, лоджии, жилая часть).
Соответственно, владение конкретным количеством квадратных метров на практике сложно определить четко обозначенным участком квартиры.
У собственников могут возникнуть споры из-за распределения площадей.
Особую сложность представляет расчет доли в однокомнатной квартире.
Решить проблему с расчетом доли можно различными путями, в зависимости от конкретной ситуации.
Так, квартира может принадлежать двум собственникам, имеющим равные доли, и состоять из одной большой и двух маленьких комнат. В этом случае одному собственнику можно выделить большую комнату, а второму две меньших.
В другом случае собственник, который получает площадь больше той, которая соответствует его доле, может отдать обделенному владельцу разницу в площади в виде денежной компенсации.
Технические сложности, связанные с определением и расчетом долей в квартире, всегда могут быть решены с выгодой для всех участников процесса.
Стоимость доли напрямую зависит от полной стоимости квартиры. Поэтому, при расчете доли квартиры в денежном эквиваленте важно правильно оценивать рыночную стоимость имущества.
Для этого достаточно обратиться в надежное агентство недвижимости, которое оценит квартиру, исходя из определенных параметров (расположение, площадь, состояние, качество ремонта, тенденции квартирного рынка и т. д.).
Определить примерную цену квартиры собственники могут и самостоятельно, для этого достаточно ознакомиться с объявлениями о продаже аналогичной недвижимости.
Важно устанавливать адекватную цену на недвижимость, если собственники приходят к решению о продаже квартиры и разделе долей либо выделении конкретной доли в натуре с целью ее последующей продажи.
Завышенная цена приведет к отсутствию спроса на квартиру и последующему понижению цены, а результатом заниженной цены будет потеря прибыли.
Таким образом, при решении вопроса о расчете доли в квартире необходимо учитывать следующие важные условия:
- Основными нормативными документами, которые применяются при решении вопросов о распределении долей недвижимого имущества, являются Гражданский и Семейный кодексы.
- Определение доли подразумевает признание за гражданином права собственности на конкретную часть квартиры.
При отсутствии особых условий подразумевается, что квартира делится между собственниками в равных частях.- Собственник может потребовать выделения доли (например, с целью продажи).
- Выделение доли в натуре возможно не всегда.
- Альтернатива выделения доли в натуре – выплата собственнику денежной компенсации другими владельцами квартиры.
- Решение вопросов по общей квартире между собственниками может производиться путем составления мирного соглашения либо в судебном порядке.
- При расчете доли учитывается общая площадь помещений, количество собственников, особенности конкретной ситуации.
- Стоимость доли рассчитывается на основе рыночной цены на квартиру.
