Необходимые документы при оформлении покупки квартиры на «вторичке»

Перед оформлением всей документации первым делом необходимо удостовериться в юридической чистоте квартиры.

Под юридической чистотой также понимают обременение квартиры третьими лицами, то есть сдана ли площадь в аренду, находится под арестом или является предметом судебных разбирательств/залога и т. п.

Специалисты утверждают, что полностью проверить юридическую чистоту нельзя, но можно обезопасить покупку, застраховав риски в страховой компании (услуга дорогостоящая).

Иной способ – это указать в основном договоре полную стоимость жилья и обязательное возмещение всей суммы при посягательстве родственников/третьих лиц на квартиру.

Содержание статьи:

• Предварительный договор: зачем он нужен?
• Основная документация
• Оформление и регистрация договора купли-продажи
• Советы

Также стоит оговорить несколько пунктов с продавцом:

• Кто возьмёт на себя затраты по оформлению сделки (составление бумаг требует выплат пошлин, оплаты услуг нотариуса).
• Прийти к соглашению о том, кем будет проверяться отсутствие задолженности по квартплате.
• При наличии телефона – останется этот номер или следует его поменять.
• Определить срок, за который будут выписаны лица, прописанные в квартире. Это один из важных юридических моментов (чистота квартиры), так как после смены владельца есть лица, которые сохраняют право на проживание (осуждённые, призывники, дети, учащиеся в воспитательных/исправительных центрах и т. п.).

Предварительный договор: что это и нужен ли он?

Предварительный договор – это документ, который не требует нотариального заверения и может быть написан в произвольной форме (от руки).

Что даёт предварительный договор купли — продажи квартиры?

Гарантию того, что покупатель не передумает и продаст квартиру именно вам.

Это значительное преимущество, если на момент сделки у покупателя нет необходимой суммы или у продавца не готовы все документы для продажи.

Уверенность в том, что продавец не изменит цену.

Плюс, если вы вносите предоплату, этот документ может служить подтверждением.

Но здесь можно составить и расписку, которую рекомендуется заверять у нотариуса.

При оформлении, главное, придерживаться следующих пунктов:

1. Не использовать сокращения

Все инициалы и названия улиц должны быть прописаны без сокращений, то есть полностью. Например, таким образом:

• Иванова Екатерина Николаевна;
• улица Карла Маркса, дом № 64, подъезд № 5, квартира № 78 или улица бульвар Победы и т. п.

2. Соблюдайте последовательность

Структура текста должна быть последовательной:

• кто покупает и продаёт, с указанием паспортных данных (серия, кем выдан, прописка);
• по какому адресу находится и какова площадь недвижимости (этаж, количество комнат);
• стоимость квартиры, которая устраивает обе стороны сделки. Этот пункт оговаривается обязательно, так как часто продавец занижает цену, чтобы уклониться от уплаты чрезмерных налогов. А покупателю, наоборот, выгодно, потому что дает возможность получить налоговый вычет (государство выплачивает процент за покупку в денежном эквиваленте);
• срок действия договора, то есть время, которое будет иметь силу документ (лучше составлять на срок не больше месяца).

3. Копия свидетельства

К предварительному договору следует приложить копию свидетельства о праве собственности.

В переводе с юридического языка это документ, который подтверждает право на владение и распоряжение квартирой продавцом (предыдущим собственником, который продаёт вам квартиру).

Вас может заинтересовать размер суммы налога к возмещению при покупке квартиры

Срок действия дачной амнистии ТУТ

Где узнать кадастровую стоимость квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/prodazha/kadastrovaya-stoimost.html

Основная документация

Основные положения, документы и требования при купле — продаже квартиры указаны в многочисленных федеральных законах (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).

Первым делом, необходимо составить основной договор купли — продажи квартиры.

А уже после составления договора зарегистрировать сделку в Росреестре, то есть получить свидетельство о праве собственности на имя покупателя (ваше имя).

Учтите, что все нижеследующие свидетельства, справки, выписки оформляет исключительно продавец, потому что для получения ряда документов необходимо предоставлять именно его свидетельство о праве владения или дарения/мены и т. п.

Для оформления договора купли — продажи квартиры нужны следующие документы (указано в наиболее рекомендуемой последовательности для получения):

1. Паспорта (копии и оригиналы) лиц, участвующих в сделке.
2. Свидетельство о праве собственности (выписка из Росреестра).
   Продавцу вторично её получать не надо. Бумага уже должна быть на руках.
   Если её нет, он попросту не имеет права продавать вам квартиру и вся сделка незаконна.
3. Справка из налоговой, которая указывает на отсутствие задолженности по налогам. Документ выдаётся налоговой инспекцией по месту жительства.
   Для оформления необходимо предоставить: заявление, паспорта (внутренний и заграничный, если есть), свидетельство об изменении фамилии (если менялась; предоставить в этом случае свидетельство о браке, о расторжении).
   Срок действия документа – 6 месяцев.
4. Правоустанавливающие документы на недвижимость, прошедшие государственную регистрацию, то есть договор купли-продажи/мены/дарения или доверенность (бумаги, на которых основано право собственности продавца квартиры).

   Учтите, что на момент сделки доверенность должна быть отменена.

5. Документ, свидетельствующий о согласии на совершение сделки супруги/-а продавца и покупателя. Должно быть заверено нотариусом.
   Для оформления необходимо предоставить: паспорта обоих супругов, свидетельство о праве владения, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, социального найма, свидетельство о праве наследования, о приватизации и т. п.) + их копии.
6. Технический паспорт. Выдаётся в БТИ и действителен в течение 5 лет.
   Для оформления необходимо предоставить: заявление, паспорт, свидетельство о праве владения, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, социального найма, свидетельство о праве наследования, о приватизации) + их копии.
   После подачи документов, выдаётся квитанция об оплате госпошлины (900 рублей).
   Процедура занимает максимум 14 дней (так как технику БТИ необходимо осмотреть жилье и записать данные), и в назначенный срок по предъявлении паспорта вы можете забрать документ.
7. Копию лицевого счёта (или справка из домоуправления) и справку об отсутствии задолженности по квартплате получают у бухгалтера в ЖЭКе по месту прописки.
   Также копию лицевого счёта можно получить в МФЦ (многофункциональном центре) или ЕИРЦ (едином информационно-расчётном центре).
   Для оформления необходимо предоставить: свидетельство о праве владения и правоустанавливающий документ (копии которых заверены нотариально), кадастровый/технический паспорт, заявление, паспорт + копии.
8. Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным выплатам.

   Документ выдаётся в ЕИРЦ или МФЦ по месту прописки.

   Для оформления необходимо предоставить: свидетельство о праве владения и правоустанавливающий документ (копии которых заверены нотариально), кадастровый/технический паспорт, заявление, паспорт + копии.

9. Справка, где указана оценочная стоимость квартиры.
   Эту выписку предоставляет БТИ по месту расположения квартиры, и действительна она 30 дней.
   Для оформления необходимо предоставить: заявление, паспорт, идентификационный код, свидетельство о праве владения, правоустанавливающий документ + их копии.
   А также технический паспорт + его копия, заверенная нотариально.
   После подачи документов выдаётся квитанция об оплате госпошлины.
   Процедура занимает максимум 2-3 недели, так как сотрудники БТИ должны провести полную оценку (измерить площадь, рассчитать стоимость метров, оценить состояние жилья и т. п.).
   В назначенный срок по предъявлении паспорта вы можете забрать документ.
10. Выписка из Домовой книги.
    Документ действителен 2 недели (с момента выдачи на руки) и взять его можно в паспортном столе ЖЭКа или ТСЖ.
    Для выписки вам понадобится: паспорт, заявление, свидетельство о праве собственности/документ о приватизации/ордер/договор социального найма (что ни будь одно).
    Документ выдаётся в течении 7 дней, иногда и в день обращения.

    Сотрудник ТСЖ/ЖЭКа сообщит о дате получения и в назначенный день вы можете забрать справку.

    Учтите, получать выписку на руки необходимо по предъявлению паспорта.

11. В случае затрагивания интересов несовершеннолетних согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.
    Этот пункт предусмотрен ст. 37 Гражданского кодекса РФ.
    Для оформления необходимо предоставить:
    • паспорта обоих супругов,
    • свидетельство о праве владения,
    • правоустанавливающий документ на квартиру,
    • свидетельство о согласии несовершеннолетнего на проведение сделки (заверенное нотариально),
    • копию лицевого счёта,
    • выписку из домовой книги,
    • свидетельство о рождении ребёнка,
    • документ о расторжении брака/о смерти супруги/-а
    • весь пакет документации на продаваемую/покупаемую жилплощадь + их копии.

Оформление и регистрация договора купли — продажи квартиры

После сбора всего пакета документов составляется договор купли-продажи.

Документ может быть оформлен у нотариуса или самостоятельно.

Но лучше, конечно, обратиться к нотариусу.

Юридический представитель оформит и грамотно составит бумаги.

Если же вы решили написать договор самостоятельно, то руководствуйтесь следующими пунктами:

• все предоставляемые документы должны быть грамматически правильно составлены и быть в надлежащем виде (без исправлений), а также не должны содержать сокращений в инициалах и адресах (прописаны полностью);
• документы, составленные собственноручно, не должны быть написаны карандашом;
• главное, не забудьте указать полную стоимость жилья и обязательное возмещение всей суммы при посягательстве родственников/третьих лиц на квартиру.

Образец типового договора купли — продажи квартиры можно скачать ЗДЕСЬ

Теперь необходимо получить свидетельство о праве собственности (выписка из Росреестра).

Этот документ обязателен, так как без него владелец не имеет прав на жильё (не может проживать в квартире, делать ремонт или продавать).

Оформление предусмотрено на законодательном уровне: ст. 551 Гражданского кодекса.

Уклонение от регистрации влечёт за собой судебное разбирательство.

На момент составления договора купли-продажи квартиры документ должен предоставить продавец, то есть свидетельство, оформленное на его имя.

А уже после переоформляется на другого владельца.

Чтобы получить бумагу, необходимо подать документацию в регистрационную палату или многофункциональный центр (здесь можно записаться на очередь и прийти в назначенную дату/время), а также послать ее через интернет или почтой.

Учтите, что при подаче документов через почту все копии заверяются нотариально (доверенность, копии паспортов, а также подпись на заявлении), а отправлять нужно на адрес отделения ЕРГП, где находится недвижимость.

Все бумаги, отсылаемые через интернет, заверяются усиленной квалифицированной подписью и отправляются на сайт: www.roseestr.ru

Документы для выписки из Росреестра подаются в оригинале + копии:

• заявление;
• паспорт заявителя (лица, осуществляющего регистрацию на своё имя).
  Доверенное лицо: паспорт и документ, заверенный нотариусом и свидетельствующий о его полномочиях;
• договор купли-продажи (оригинал + 3 копии);
• документ основания, который предоставляется продавцом.
  То есть ранее оформленный договор купли-продажи, дарения, социального найма, свидетельство о праве наследования и т. п;
• выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам/квартплате;
• квитанция об оплате госпошлины, где должны быть обязательно указаны инициалы и фамилия продавца/доверенного лица/покупателя (того, кто занимается регистрацией).
  Размер госпошлины – 2 000 рублей. Бланк выдается персоналом регистрационного органа;
• выписка из домовой книги.

Сроки: персонально в отделении Росеестра – 10/15 дней, по предъявлению нотариально заверенных бумаг – 3 дня.

Советы

Лучше всего обратиться сразу к нотариусу и оговорить стоимость услуг. Вам всё равно придётся заверять некоторые документы.

Свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, выписку об отсутствии задолженности по коммунальным выплатам лучше оформлять в МФЦ.

Здесь можно встать на очередь, а в назначенный день забрать готовые документы.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости