При проведении многих операций с недвижимостью (например, при купле-продаже, дарении, наследовании и т.п.) бывает необходимо предварительно оценить стоимость объекта.
Документы, их оформление, а также порядок действий — специально разработаны и утверждены законодательно, согласно приказам Минэкономразвития России.
Эти проекты, в случае оценки имущества, применяются в обязательном порядке.
Содержание статьи:
Что входит в недвижимость по стандартам ФСО №7?
ФСО №7 был разработан сравнительно недавно (в 2014 году) и считается дополнением к предыдущим проектам.
Согласно этим стандартам объекты, которые подлежат оценке, следующие:
- Земельные участки, объекты и конструкции, способствующие улучшению данного участка (например, коммуникации).
- Жилые и нежилые помещения.
- Определённая часть/доля объекта. Где, доли/части — единица недвижимости, разделенная на части со своими владельцами; доли в праве — объект не разделен физически, но имеет двух (или более) владельцев.
При желании можно продать весь участок/объект или его часть (первый этаж дома, половина/часть квартиры, коммуникации под домом и т. п.).
Для каких операций с недвижимостью бывает необходима оценка
- для продажи;
- сдачи в аренду;
- для погашения долговых обязательств;
- для залога и т. п.
Справка. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки описаны в ФСО №1
Общие положения к процедуре оценки по стандартам ФСО
Процесс оценивая поэтапный.
В процедуру включают:
- заключение договора с экспертом (определение стоимости услуг специалиста);
- сбор и анализ информации об имуществе;
- применение подходов к оценке (доходный, сравнительный, затратный);
- согласование результатов оценки (ФСО №3);
- составление отчёта.
Различные виды подходов к оценке
- Доходный подход означает определение стоимости недвижимости с учётом получения прибыли в будущем. То есть составляется прогноз капитала, который может принести объект. Применяется преимущественно для оценки коммерческой недвижимости.
- Затратный — анализирует стоимость на покупку, где рассчитываются
дальнейшие вложения на ремонт, постройку сооружений, проведение коммуникаций и т. п., то есть дополнительные расходы. Применяется преимущественно для оценки первичного рынка недвижимости. - Сравнительный — определяет стоимость в сравнении с другими объектами такого же типа, выставленными на продажу. Применяется преимущественно для оценки жилых объектов.
Методы оценки
Оценка недвижимости может проводится независимыми оценщиками, риелторами или самостоятельно.
Следует учитывать, что специалист-оценщик необходим в тех случаях, когда вам нужны юридически правильно составленные и заверенные документы. Риелтор таких полномочий не имеет. Документы, составленные экспертом, считаются официальными и особенно важны при передачи недвижимости в залог, инвестировании и других положениях.
Справка. Оценщик не должен состоять в родстве с клиентом или находиться у него в подчинении. Это должен быть только независимый эксперт.
Эксперт проводит оценку следующим образом:
- Исследует рынок.
- Собирает информацию о недвижимости, составляет задание.
- Анализирует наиболее эффективное использование имущества, то есть определяет эксплуатацию объекта, при которой цена будет наибольшей.
- Определяет подходы к оценке (доходный, сравнительный, затратный).
- Согласует результаты оценки, где анализирует преимущества и недостатки подходов к оценке, проверяет достоверность собранной информации. Согласование проводится согласно стандартам ФСО №3.
- Составляет отчёт согласно стандартам, которые указаны в ФСО №3.
Справка. Цель оценки и виды стоимости описаны в ФСО №2..
Услугами риелтора можно воспользоваться по телефону, онлайн или непосредственно пригласить его на объект. Но специалист этого уровня не даёт официальных документов, плюс необходимо учитывать опыт проведения данных работ.
На сегодняшний момент услуги риелтора расцениваются как средние (персонал в большинстве не имеет юридических знаний) и подходят преимущественно для оценки квартир.
Услуги риелтора в режиме oонлайн или по телефону не сильно отличаются 
друг от друга. Такой процесс сводится к минимальным затратам и усилиям, но эксперт не вносит в стоимость много нюансов объекта (например, качество ремонта, коммуникаций, планировку, расположение).
Риелтор оценивает стоимость квадратных метров в хорошем/плохом районе, плюс иногда требуются отдельные затраты на оформление документов у юриста.
Если же вы намерены произвести оценку самостоятельно, то вам необходимо ознакомиться со стандартами работы профессионального оценщика, а также собрать необходимый пакет документов.
Иными словами:
1.Необходимо собрать и проанализировать информацию об имуществе:
- во сколько оценивается объект на рынке;
- определить факторы, которые могут повлиять на стоимость имущества (скидки, период окупаемости объекта, коммуникационные вопросы, расположение инфраструктуры);
- проанализировать основные положения: мотивацию покупателей, колебание цен на этот вид имущества, количество представленных объектов данного типа на сегодняшний момент.
Одной из ситуаций, когда может понадобиться оценка недвижимости является, например, ДАРЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Если Вас интересуют вопросы дарения квартир, стоит заглянуть СЮДА
О процедуре регистрации договора дарения квартиры в регистрационной палате — http://nedvicon.ru/kvartira/dar/registraciya-dogovora.html
2.Собрать необходимый пакет документов на собственность (смотрите перечень НИЖЕ).
3. Составить задание:
- описание недвижимости;
- имущественные права;
- цель оценочной процедуры;
- вид стоимости;
- сведения об обременениях объекта(наличие страховки/договоров/соглашений/долговых обязательств, арендаторов на данный объект и т. п.);
- срок и дата проведения оценки;
- ограничения/допущения оценки и т. д.
4. Определить подход к оценке (смотрите ВЫШЕ — в общих положениях к процедуре оценки):
- доходный преимущественно применяется для оценки магазинов,
офисов, ресторанов, банков, торговых центров, а также производственных, складских и промышленных объектов; - сравнительный, как правило, применяется для квартир;
- затратный — для только что построенных или находящихся в процессе стройки объектов.
5. Составить отчёт:
- дата/номер отчёта;
- сведения о специалисте, который проводил оценку (ФИО, его место нахождение/работы, как можно с ним связаться, членство в организации);
- цель/основания оценки (на продажу, для сдачи в аренду, для залога, для погашения долга);
- тщательное описание объекта (план/карта местоположения, стоимость, количество этажей/комнат, состояние: достроен/недостроенный/ремонт есть/нет, что входит в состав объекта — здания сооружения, коммуникации);
- указание подхода, с помощью которого проводилась оценка, и обоснованность такого выбора (если доходный/затратный/сравнительный поход, то почему);
- перечень документов/источников, с помощью которых проводилось оценка;
- дата, когда проводилось оценка имущества.
6. Если вы владеете частью/долей объекта или на владение имуществом имеют права другие собственники — нужен юридический документ (заявление/договор), в котором второй владелец даёт своё согласие на оценку объекта.
Для этого необходимо заверить бумаги у нотариуса.
Справка. После составления отчёта, продать имущество необходимо в течение 6 месяцев.
При самостоятельном определении стоимости следует учитывать следующие положения:
- «чистый» объект (когда в нём никто не зарегистрирован и не проживает) оценивается дороже;
- для оформления необходимых бумаг рекомендуется обратиться к юристу (не риелтору!);
- обязательно учитывать местоположение объекта: наличие
инфраструктуры (метро, дороги, школы, магазины, коммунальные услуги), вид из окон, балкон/лоджия, а также престижность и экологичность района; - при оценке загородных построек: наличие газа, водопровода, электоросети, дорог, качество ремонта, количество этажей, площадь земельного участка (стоимость земли и постройки, которая на нём находится, оценивается отдельно!) и т. п.
Документы для оценки недвижимости
Документы для процедуры оценки отличаются для разных видов недвижимости, но самым главным считается свидетельство о праве собственности. Документ выдаётся Федеральной регистрационной службой.
Перечень необходимых бумаг для оценки объекта коммерческого типа:
- Свидетельство о праве собственности.
- Сведения об обременениях объекта.
- Справка из БТИ.
- Сведения о положении объекта (план/карта с описанием местоположения и границ).
- Документы, которые подтверждают право владения землёй (собственность, аренда).
- Сведения о сооружениях, которые входят в состав объекта.
Перечень необходимых бумаг для оценки квартиры:
- Свидетельство о праве собственности.
- Паспорт собственника (если объект находится во владении нескольких сторон, всех лиц включительно).
- Справка из БТИ.
- Сведения об обременениях объекта.
Перечень необходимых бумаг для оценки земельной площади:
- Свидетельство о праве собственности.
- Сведения о положении объекта (план/карта с указанием границ).
- Класс участка земли (поле, дачный и т. п.).
- Сведения о коммуникациях: имеется или нет, состояние.
- Ставка налога/арендной платы на землю (если есть).
- Договор аренды земли (если есть).
Краткое резюме
Оценка недвижимости проводится согласно требованиям, которые установлены законодательством и являются обязательными к выполнению. Целесообразно проводить оценку с помощью эксперта (оценщика).
Специалист составит необходимые документы, которые будут считаться официальными.
Услуги риелтора, как и самостоятельная оценка, в большинстве случаев потребуют заверения бумаг у юристов.
Следовательно, для качественного и законного оформления документов рекомендуются услуги профессиональных оценщиков.
