Покупка квартиры в 2015 году: пошаговая инструкция и дельные советы

При приобретении квартиры покупатель сталкивается с рядом юридических трудностей, такими как выбор надежного договора, проверка чистоты предстоящей сделки, проверка продавца объекта недвижимости, регистрация договора в государственных органах.

На большинство общих вопросов, которые возникают при покупке квартиры, даст ответы данная статья.

Содержание статьи:

• Способы приобретения квартиры
• Приобретение квартиры по договору купли — продажи
  • Подготовка к сделке
  • Проведение сделки
• Приобретение прав на строящийся объект недвижимости (квартиру)

Способы приобретения квартиры

Способы приобретения жилой недвижимости можно разделить на две больше группы:

• приобретение уже имеющегося объекта недвижимости, то есть обычная сделка купли-продажи недвижимости, когда покупателю передается право собственности на объект недвижимости от продавца;
• приобретение прав на объект недвижимости, который будет создан в будущем, то есть заключение предварительного договора купли-продажи либо договора долевого участия в строительстве, в соответствии с которым покупатель получит в собственность жилую недвижимость только после ее создания.

Данные две группы сделок по приобретению недвижимости регулируются разными законодательными актами, у каждой из них есть свои особенности, поэтому имеет смысл рассмотреть их отдельно друг от друга.

Приобретение квартиры по договору купли — продажи

Основные правила заключения сделок купли — продажи жилых помещений сформулированы в ст.ст. 549–558 Гражданского кодекса РФ, главе 7 Семейного кодекса РФ, Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Покупка квартиры в данном случае должна проходить в два этапа:

1. Подготовка к сделке, в ходе которой вносится аванс, собираются документы, свидетельствующие о чистоте предстоящей сделки, продавец недвижимого имущества проверяется на добросовестность.
2. Непосредственно проведение сделки и регистрация перехода права собственности.

Первый этап: подготовка к сделке

В ходе подготовки к сделке купли-продажи квартиры необходимо попросить продавца представить для изучения следующий перечень документов:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• выписку из домовой книги, в которой должно быть указано, кто в настоящее время зарегистрирован (прописан) в продаваемой квартире;
• справку о состоянии финансово-лицевого счета квартиры, в которой должно быть указано об отсутствии задолженности продавца по оплате услуг ЖКХ;
• справку из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии здоровья продавца;
• справку из органов ЗАГС о семейном положении продавца (в случае если продавец не состоит в браке) либо нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры (в случае, если продавец в браке состоит);
• выписку из бюро технической инвентаризации, в которой должна быть указана площадь квартиры.

Кроме того, на данном этапе обычно вносится задаток либо авансовый платеж в счет предстоящей сделки как гарантия того, что сделка будет заключена в будущем.

Важно понимать разницу между задатком и авансом.

Отношения, касающиеся выдачи и получения задатка, регулируются ст.ст. 380–381 ГК РФ.

При этом в случае отказа продавца от последующей сделки последний возвращает задаток в двойном размере.

При выдаче аванса такого правила нет. Чтобы переданные денежные средства считались именно задатком, об этом необходимо прямо указать в договоре, в противном случае уплаченные денежные средства будут расцениваться судом как аванс (ч. 2 ст. 380 ГК РФ).

Вас может заинтересовать где получают выписку из домовой книги

Что делать если вашу квартиру затопили соседи подробно раскрыто ТУТ

Второй этап: проведение сделки и регистрация перехода права собственности

После того как все стороны убедились в чистоте предстоящей сделки, собраны все необходимые документы, продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи.

Сложность заключается в том, что в соответствии с действующим законодательством переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, срок которой составляет двенадцать календарных дней.

То есть с момента подписания договора и передачи денежных средств до момента перехода права собственности на квартиру проходит почти две недели.

В связи с данным обстоятельством в нашей стране очень распространен способ совершения сделки с использованием банковской ячейки.

Суть данного способа заключается в следующем. Продавец и покупатель встречаются в выбранном ими банке.

Там они подписывают договор купли — продажи квартиры, покупатель денежные средства вносит в банковскую ячейку.

При этом между покупателем, продавцом и банком заключается договор, в соответствии с которым продавец получает доступ к ячейке с денежными средствами только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности на квартиру.

Итак, на данном этапе необходимо составить следующие документы:

• договор купли — продажи квартиры.
  Требования, предъявляемые к данному договору, постоянно меняются, поэтому лучше доверить его составление профессионалам.
  В любом случае в договоре должно содержаться: точное описание объекта продаваемого объекта (площадь, количество комнат, адрес), цена продажи, паспортные данные продавца и покупателя, документы, на основании которых установлено, что продавец является собственником квартиры.
  Также в договоре должно быть урегулировано, кто несет расходы (оплату государственной пошлины), связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру.

Договор составляется минимум в трех экземплярах — один для продавца, один для покупателя, один для регистрирующего органа;

• договор аренды банковской ячейки. Данный договор составляется сотрудниками банка, он является типовым, однако перед его подписанием обязательно необходимо внимательно проверить, кто и в какой последовательности имеет доступ к банковским ячейкам, какие документы каждая из сторон сделки должна предъявлять для получения доступа;
• расписка в получении денежных средств. Составляется также в банке продавцом квартиры. Данный документ желательно положить в другую банковскую ячейку, к которой доступ будет иметь уже покупатель после регистрации сделки.

Далее в Росреестр необходимо представить комплект документов для государственной регистрации сделки.

В данный комплект входит:

• договор купли-продажи;
• копии паспортов участников сделки;
• план БТИ продаваемой квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру.

В настоящее время в Москве действуют многофункциональные центры, поэтому везти данный пакет документов в Росреестр нет никакой необходимости, документы подаются в ближайший многофункциональный центр.

Спустя 12 дней после подачи документов, свидетельство о регистрации перехода права собственности можно забрать также из центра.

В дальнейшем покупатель и продавец должны составить акт приема-передачи ключей и квартиры, чтобы зафиксировать фактическую дату перехода права собственности.

Вас может заинтересовать необходимость согласия супруга на покупку недвижимости

Как грамотно заключить договор с риелтором при продаже квартиры подробно раскрыто ТУТ

Что такое договор долевого участия в строительстве: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/pereustupka.html

Приобретение прав на строящийся объект недвижимости (квартиру)

Данный способ приобретения квартиры регулируется в первую очередь Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В рамках данного закона покупателю предлагается заключить договор долевого участия в строительстве, который также подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

При заключении такого договора покупатель защищен от недобросовестных действий застройщика и от его преждевременного банкротства, поскольку весь недостроенный объект недвижимости, а также земельный участок, на котором осуществляется строительство, находятся в залоге у покупателя до момента исполнения застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в собственность.

Необходимо отметить, что в настоящее время на рынке недвижимости имеются предложения заключения других видов договоров для приобретения строящихся объектов недвижимости – предварительного договора купли-продажи либо предварительного договора участия в долевом строительстве.

Данные виды договоров являются крайне рискованными, заключать их имеет смысл при полной уверенности в надежности и добросовестности застройщика.

Итак, перед заключением договора долевого участия в строительстве необходимо проверить застройщика на предмет чистоты предстоящей сделки, для этого необходимо затребовать у него:

• разрешение на строительство;
• страховое свидетельство о страховании рисков, связанных со строительством объекта.

Кроме того, самостоятельно стоит проверить застройщика путем сбора информации из открытых баз данных:

• единого государственного реестра юридических лиц. Здесь можно узнать, насколько давно застройщик осуществляет свою деятельность, не находится ли он в состоянии ликвидации или банкротства;
• картотеки арбитражных дел . Здесь можно проверить, не находится ли земельный участок, на котором осуществляется строительство, в споре, не имеет ли застройщик судебных тяжб по иным недостроенным объектам.

После всех осуществленных проверок можно заключать сделку.

Обычно застройщик просит перевести ему денежные средства по безналичному расчету, после чего договор со стороны покупателя считается исполненным.

Далее необходимо зарегистрировать данный договор в Росреестре.

Весь пакет документов для регистрации предоставляется застройщиком.

В случае удачного завершения строительства объект недвижимости вводится застройщиком в эксплуатацию, после чего покупатель вправе оформить право собственности на свою квартиру.