Как оформить куплю — продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения

Сделки по земле всегда считались одними из самых выгодных: земля не только не обесценивается, но, напротив, очень часто дорожает.

Но к этой процедуре надо подходить по всей форме и на Вы — иначе можно и землю потерять, и денег лишиться. Какие нужны документы и где их оформить читайте в этой статье.

Содержание статьи:

• Какие земли относятся к сельхозназначению
• Для каких целей можно приобретать сельхозучастки
• Особенности купли-продажи участков сельхозназначения
• Необходимые документы для продажи участка

Какие земли относятся к сельхозназначению

К землям сельхозназначения относятся земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 7 ЗК РФ).

Выделяются следующие категории сельскохозяйственных земель:

• земли, предназначенные для сельхоздеятельности;
• земли, предназначенные для защиты от негативных влияний;
• земли, занятые водными фондами;
• земли, отведенные под лесные угодья;
• земли, занятые дорогами и коммуникациями;
• земли, занятые под сооружения для первичной обработки и хранения сельхозпродукции.

Для каких целей можно приобретать сельхозучастки

Приобретать участки (или доли на участках) можно только с двумя целями:

1. Для проведения сельхозработ.
2. Для ведения:
   • дачного хозяйства,
   • личного подсобного хозяйства,
   • фермерского хозяйства,
   • садоводства,
   • животноводства.

Под индивидуальное жилищное строительство (в т. ч. под коттеджные поселки, малоэтажное строительство) эти земли не продаются и застраивать их самовольно запрещено.

Перевод же участков из одной категории в другую происходит раз в пятилетку на уровне федеральных субъектов. Поэтому если цель покупки — капитальное строительство, о землях сельхозназначения лучше забыть.

В целом процедура купли-продажи сельхозземель похожа.

Разница:

• в масштабе участков,
• рангах покупателей,
• количестве документов.

Что делать если кадастровая стоимость земли завышена

Как происходит передача денег через банковский аккредитив при сделках с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Особенности купли-продажи участков сельхозназначения

Традиционно считается, что к землям сельхозназначения относятся более плодородные земли, поэтому на сделки с ними установлен государственный контроль.

Условия продажи и регламент проведения процедуры продаж земель сельхозназначения регулирует Закон об обороте земель.

К особенностям продажи участков земель для проведения сельхозработ можно отнести:

1. Ограничение иностранных граждан при покупке земель сельхозназначения. Согласно ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
2. Общий размер сельхозугодий, находящихся в собственности у одного гражданина на территории одного района, не может превышать 10 % от общей площади всех сельскохозяйственных земель этого района (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель).
3. Особенности самой процедуры купли-продажи: правом преимущественного выкупа, кроме продаж через публичные торги, обладают государственные и муниципальные образования.
   Продавец сельхозучастка обязан известить в письменной форме орган местного самоуправления о своем решении продать землю, сообщив расположение участка, кадастровый номер, размер и срок, до которого можно произвести взаиморасчеты (не превышает 90 дней).

К извещению о продаже надо приложить:

1. Свидетельство о госрегистрации права собственности.
2. Кадастровый план.
3. Выкопировку.

Если госорганы отказались от покупки или не ответили на письмо продавца в течение 30 дней, продавец может продать земельный участок третьему лицу в течение одного года, но по цене, не ниже указанной в письме властям.

При продаже по более низкой цене или с изменением существенных условий продавец обязан вновь отправить уведомление в госорганы. Если продавец нарушил это условие, то сделка может быть оспорена и признана ничтожной, а участок отобран государством.

Соблюдение этих правил не распространяется на дарение или мену земли.

Купля-продажа садового участка/участка для хозяйства, расположенного на сельхозземлях

В случае с продажей дачи или участка для ведения одного из вида хозяйств, расположенного в СНТ на землях сельхозназначения, дело обстоит немного проще: владельцу участка не надо отправлять уведомления в госорганы с предложением выкупить участок.

Но право преимущественного выкупа сохраняется, поэтому сначала надо обратиться в администрацию дачного поселка/поселения с заявлением о выкупе участка.

Если обращение было проигнорировано, то участок можно выставлять в свободную продажу.

Вас может заинтересовать с чего начать оформление купли продажи земельного участка

Основные характеристики недвижимости подробно раскрыты ТУТ

Процедура межевания границ земельного участка:

http://nedvicon.ru/zemlya/cadastr/mezhevanie-zemuch.html

Необходимые документы для продажи участка

• Договор купли-продажи — заключительный документ в пакете, несмотря на свою важность. Составляется в простой письменной форме с указанием данных сторон сделки, адреса участка, правоустанавливающих документов, даты и подписи.

  Регистрация договора происходит в Росреестре в течение месяца. Госпошлина составляет 1000 рублей (если участок покупается в долевую собственность, то тысяча разбрасывается на всех участников сделки).



• Свидетельство о собственности на землю. Получается в Росреестре в течение 18 дней. Госпошлина составляет 1000 рублей.
• Подтверждающие документы о получении этой земли (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и пр.).
• Выкопировка земельного участка — получается бесплатно в администрации общества или поселения.
• Справка об отсутствии задолженностей по налогу за землю — берется бесплатно в бухгалтерии общества или поселка.
• Справка по форме № 9 (берется в администрации поселения).
• Заявление о продаже участка и кадастровая выписка (КПЗУ) для продажи участка — берется в юстиции. Надо прийти в ближайшее отделение юстиции с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины (200 рублей) и написать заявление на получение кадастровой выписки. Через месяц, в назначенное специалистом время, можно получить выписку.
• Протокол согласования границ участка — получается в лицензированной геодезической организации после картографической съемки. Протокол подписывается соседями по участку и заверяется в администрации общества.
• Если на участке есть строения, то нужен техпаспорт на строения из БТИ (готовится в течение 5 дней после приезда специалиста). Если строений нет, то нужна справка БТИ об отсутствии строений.
• Выписка ЕГРП — берется в юстиции при предоставлении паспорта, точного адреса участка и квитанции об оплате госпошлины (200 рублей). Через 3 дня после заявки справку можно получить на руки (при себе должен быть паспорт).
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу — берется второй половиной у ближайшего нотариуса.
• Членская книжка с указанием о нахождении участка в собственности.

В среднем документы собираются от трех до шести месяцев. Можно сэкономить время, заказав сбор документов риелтору. Документы будут собраны в течение 7-10 рабочих дней.

На куплю-продажу этого вида сельхозземель действуют те же самые ограничения, что и на куплю-продажу земли для сельхозпроизводства.

Итак, чтобы совершить сделку по купле-продажу земли, нужно:

• собрать все указанные документы;
• обратиться в госорганы или администрацию поселения с предложением выкупить землю;
• в случае отказа или игнорирования предложения — выставить участок на продажу, не забывая о законодательных запретах на продажу земель сельхозназначения отдельным категориям граждан;
• зарегистрировать сделку.

Пренебрегать правилами не стоит, и тогда можно избежать многих неприятностей в будущем.

Как использовать земли сельскохозяйственного назначения рассмотрим ниже: