Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу?

Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в течение многих месяцев, а бывает и продавались, но с заведомыми нарушениями в договоре купли-продажи, что затем оборачивалось большими неприятностями для обеих сторон.

К совершению такой сделки, как продажа коммерческой недвижимости новому потенциальному владельцу, следует подойти со всей ответственностью: ознакомится с нормативной базой, собрать необходимый пакет документов, узнать в ходе консультаций с юристами о тонкостях проведения сделки.

Только когда каждый момент просчитан, можно рассчитывать на успешную продажу коммерческой недвижимости.

А небольшой ликбез поможет разобраться в этом вопросе буквально за несколько минут.

Содержание статьи:

• Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?
• Законодательная база
• Документы и тонкости, связанные с их оформлением
• Что включает в себя договор купли-продажи?
• Как правильно продать коммерческую недвижимость?
• Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости

Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?

Согласно терминологии, коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли.

Также к объектам коммерческой недвижимости и их составной части можно отнести объекты нежилого фонда, которые не подразумевают проживание людей на этой площади и используются под офисные, торговые, банковские, развлекательные цели.

Индустриальные объекты, рабочие цеха, склады и производственные помещения тоже относятся к объектам этого типа недвижимости.

Все вышеперечисленные объекты, согласно законодательству РФ, относятся к капитальным сооружениям, строительство которых незавершенно.

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом коммерческих отношений и быть проданной, арендованной, заложенной и т.д.

На сегодняшний день один из наиболее прибыльных видов бизнеса – это инвестиции в коммерческую недвижимость.

Кроме того, этот вид деятельности приносит владельцу недвижимости стабильный и высокий доход.

Для потенциального покупателя приобретение коммерческой недвижимости тоже выгодно с точки зрения реальных имущественных инвестиций.

Законодательная база

Самое главное для успешного проведения сделки – заключение в письменной форме договора купли-продажи, представленного в виде одного документа и затем подписанного обеими сторонами согласно ст. 550 Гражданского кодекса.

Российским законодательством установлены определенные рамки и условия проведения такой сделки и заключения договора купли- продажи коммерческой недвижимости.

Предметом договора, согласно статье 554 Гражданского кодекса являются данные, способные установить подлежащее передаче покупателю недвижимое имущество, согласно подготовленному договору.

К таким данным относятся и те, которые определяют расположение объекта недвижимости на соответствующей земельной территории или на территории другого недвижимого имущества.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса указывается, что если объект коммерческой недвижимости принадлежит одному лицу и находится на определенном земельном участке, то следует дополнительно провести описание земельного участка.

Статья 555 Гражданского кодекса гласит, что стоимость объекта коммерческой недвижимости, установленная соглашением сторон, допускает указание стоимости на единицу площади, в то время как конечная стоимость договора будет определена за счет передаваемой недвижимости.

Необходимое условие для успешного проведения сделки — указание в договоре о потенциальных и существующих финансовых и долговых обременениях, а также ограничениях прав продавца.

Под этим могут подразумеваться любые залоги, договора аренды и т.д.

Если лицо, проводящее сделку купли-продажи, умолчало в документе о таких ограничениях, то покупатель будет иметь право отказа в регистрации сделки.

Согласно 158 статье Жилищного кодекса, в том случае, если предмет договора — помещения в многоквартирном доме, то продавец должен указать в документах размер доли в праве на общее имущество здания или многоквартирного дома.

Вас может заинтересовать как рассчитать кадастровую стоимость земли

Как прописаться на даче подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ

Документы и тонкости, связанные с их оформлением

Для грамотной предпродажной подготовки коммерческой недвижимости следует подготовить полный пакет документов, учитывая малейшие нюансы:

• Пристройки и помещения с перепланировкой должны быть узаконенными;
• Земля, относящаяся к данному объекту, обязана быть приватизированной или арендованной по договору долгосрочной аренды;
• Само помещение не должно находиться в залоге или долгосрочной аренде;
• Любые долги, связанные с продаваемым объектом, должны быть погашены, в противном случае продажа может не состояться. Следует заранее внести во все необходимые документы отметку о том, что все финансовые обременения уже сняты.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Если продавец недвижимости является физическим лицом, то перед продажей он обязан предоставить другой стороне копии правоустанавливающих документов, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве собственности – это основные правоподтверждающие документы.

Помимо них в ряде случаев предоставляются технический и кадастровый паспорта, где будут документально установлены соответствия параметров помещения.

Пакет документов, который должно будет предоставить покупателю юридическое лицо-владелец коммерческой недвижимости, будет значительно больше.

Кроме стандартного набора для физического лица, нужно будет подготовить и предоставить учредительные документы на юридическое лицо, среди которых и учредительный договор, и устав организации, включающий все последние дополнения и изменения к нему.

Для «профилактики» любых финансовых вопросов, продавец должен представить покупателю справку о текущей балансовой стоимости. Если сделка крупная, то понадобится справка крупности сделки и письменное согласие учредителя (или учредителей) на продажу коммерческого объекта, свежая выписка из ЕГРЮЛ, которая покажет все данные по ОГРН, ИНН и юридическому адресу.

Также нелишней будет выписка из ЕГРЮЛ, в которой будут подтверждены права продавца на объект недвижимости и который позволит исключить любые обременения и ограничения, потенциально наложенные на объект продажи.

Нотариусы советуют обратить внимание еще на такой нюанс: если продавец был или состоял на момент покупки объекта в браке, то покупателю нужно будет показать документально заверенное согласие супруга на проведение новой сделки купли-продажи.

Подготовительный этап прошел, теперь двум сторонам необходимо заключить между собой договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта.

С момента подписания договора продавцом и покупателем сделка вступает в силу, хотя новый владелец становится де-факто таковым только после регистрации документов в Росреестре.

Что включает в себя договор купли-продажи?

• Исчерпывающие данные о покупателе и продавце;
• Точный юридический адрес;
• Описание объекта по типу помещения, площади, этажа, расположения в здании;
• Конечная сумма продажи и валюта, используемая для проведения сделки (как правило, сделки, связанные с недвижимостью, должны заключаться в рублях);
• Способ расчета и срок его погашения;
• Время для передачи объекта продажи новому владельцу.

Если все вышеперечисленные характеристики будут подробно расписаны в договоре, то в дальнейшем у продавца и покупателя не возникнет никаких спорных вопросов.

Как правильно продать коммерческую недвижимость?

• Как действовать, если покупатель еще не нашелся?
  Сразу следует отметить, что не рекомендуется продавать коммерческую недвижимость в том случае, если ее стоимость сильно завышена или при проведении сделки была неправильно (с ошибками, с заведомой дезинформацией) составлена рекламная кампания.
  Поскольку потенциальный покупатель желает изучить весь рынок, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя вариант, следует ориентироваться на его желание тщательно отбирать предложенные варианты.
• Определить адекватную стоимость объекта коммерческой недвижимости – задача не из простых.
  Во-первых, продавцу нужно будет уделить отдельное время изучению рынка коммерческой недвижимости и конкурентных предложений.
  В большинстве случаев проще попробовать старый добрый сравнительный метод, с помощью которого продавец сможет адекватно оценить экономическую стоимость продаваемого объекта и сопоставить размер предполагаемого дохода, определить, в течение какого периода времени новый владелец окупит свои затраты.
  Важна каждая тонкость – даже вопрос о наличии парковочных мест может оказаться спорным. Чтобы покупатель не предъявлял претензий по поводу проведения сделки, следует в документах указывать максимально четкие и правильные данные.
• Главная задача продавца заключается в красивой подаче объекта коммерческой недвижимости и соблюдении необходимых приличий и требований закона.
  Для качественного проведения сделки следует детально описать объект продажи, указать его фотографии, определить, какую аудиторию покупателей сможет по-настоящему заинтересовать этот объект, позаботиться о грамотной рекламе, для чего потребуется задействовать максимальное количество разнообразных источников – радио, печатные СМИ, интернет-сайты.
• После появления первых откликов на объявления, продавец может приступить к следующему этапу перед заключением сделки – организации просмотра.
  Для проведения презентации помещение должно быть тщательно подготовлено к визиту покупателя.

Если он согласен приобрести его в собственность, заключается сделка купли-продажи (см. подраздел «Документы и тонкости, связанные с их оформлением»).

Подытожив, можно составить некий план проведения сделки, состоящий из нескольких этапов:

• поиск потенциального покупателя;
• составление пакета документов для совершения сделки;
• проведение рекламной акции;
• организация просмотра объекта недвижимости;
• заключение договора купли-продажи недвижимости;
• собственно процедура расчета (не стоит забывать оплатить налоги с дохода от совершённой сделки).

При любых сомнениях, возникающих по ходу продажи коммерческой недвижимости, следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, а лучше прибегнуть к услугами риелторских и консалтинговых агентств.

Вас может заинтересовать действующая редакция Жилищного кодекса РФ

Как происходит аренда участка земли у администрации города подробно раскрыто ТУТ

Закон о нарушении тишины — поправки и штрафы за противозаконные действия: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли. Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодный вид бизнеса, особенно в условиях экономического кризиса.

Проводить оценку недвижимости и непосредственно сделку купли-продажи лучше через риелторские и консалтинговые агентства.

Но в том случае, если хочется провести процедуру самостоятельно, следует заранее подготовить пакет документов и следовать дальнейшей нашей инструкции.

Перед составлением объявлений и рекламных акций нужно оформить пакет документов на объект и выделить деньги на оплату объявлений в Интернете и различных СМИ.

Подготовка документов – ответственный шаг, позволяющий и продавцу обезопасить сделку от неправомерных решений, и покупателю совершить выгодную покупку.

Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость – то, что нужно подготовить в первую очередь.

Теперь следует заняться объявлениями: составить текст с перечислением необходимой информации, найти площадки для его размещения, опубликовать, затем отвечать на отклики посетителей и заниматься подготовкой к организации просмотра помещения.

Покупатель уже готов к совершению сделки? Отлично, тогда нужно будет обсудить с ним все нюансы и дальнейшие расчеты, оговорить сумму задатка, прописать его документально.

В назначенный день с покупателем должен быть подписан договор; его нужно будет заверить у нотариуса и передать покупателю, после расчета, все документы для подтверждения права собственности нового владельца на помещение.