Особенности и основные плюсы кредита под залог коммерческой недвижимости

Предоставление заемных средств под залог коммерческой недвижимости позволяет как решить личные финансовые проблемы, так и реализовать планы по развитию бизнеса.

Существует определенная разница между таким кредитом и другими банковскими программами, и из этих особенностей данной ипотеки и складываются ее преимущества.

В чем отличия кредита под залог коммерческого недвижимого имущества?

Какие требования предъявляют банки при его выдаче и что за документы запрашивают у клиента?

Содержание статьи:

• Особенности кредита под залог коммерческой недвижимости
• Плюсы кредита под залог коммерческой недвижимости
• Документы для получения залогового кредита
• Требования к заемщику

Особенности кредита под залог коммерческой недвижимости

По своей сути кредит под залог коммерческой недвижимости является ипотекой.

Если обеспечением по обязательствам выступает недвижимость, то эта сделка регистрируется соответствующими органами, фиксирующими переход прав собственности на недвижимые объекты в едином госреестре.

Регистрация производится согласно требованиям законодательства: ст. 10 ФЗ №102 «Об ипотеке» и ст. 339 Гражданского кодекса РФ.

Факт наличия такого обязательного обременения при залоге недвижимости и относит этот кредит к ипотечным.

Однако данный заем под залог можно отнести и к разновидности кредитов наличными: у них есть схожие черты.

В отличие от традиционной ипотеки на жилье, кредит под залог недвижимости коммерческой выделяется следующими условиями:

• возможность получить заемные средства на любую цель и потратить наличные от банка по своему усмотрению, ведь при этом выдаются деньги не на покупку объекта, а под его залог;
• меньший уровень риска невозврата долга, так как обязательства защищены обременением на нежилой объект недвижимости, который обладает определенной ликвидностью, что позволяет при необходимости быстро реализовать его для погашения кредита без проблем с жильцами (как при обычной ипотеке);
• минимальный размер процентной ставки из всех программ кредитования, конкретный размер процентных ставок сейчас указать затруднительно, так как они изменяются вслед за изменением экономической обстановки, которая не отличается стабильностью;
• достаточно продолжительный период погашения запрашиваемого кредита, нередко превышающий даже срок возврата жилищного кредита: возвращать залоговый кредит под коммерческую недвижимость можно в течение 20–30 лет;
• размер кредита ограничен залоговой стоимостью объекта и может достигать 50–70 % от рыночной цены нежилой недвижимости, тогда как ипотека на квартиру, например, выдается в размере 85–90 % от ее стоимости;
• срок рассмотрения заявки на такой кредит достигает 1–4 недели уже после того, как в банк представлены все документы, поскольку требуется не только проверка бумаг, но и оценка объекта, а также выезд представителей банка-кредитора для инспекции предполагаемого залога на месте;
• необходимость предоставить дополнительное обеспечение – поручительство физических и юридических лиц, связанных с собственником недвижимого объекта, – а также его страхование от различных рисков.

В конечном итоге клиент банка просто берет нужную сумму денежных средств на длительный срок, возвращая ее постепенно с уплатой небольшого процента за пользование, а обеспечением его обязательств выступает коммерческая недвижимость.

Заемщиком по этой программе может стать как юридическое, так и частное лицо (в том числе владелец фирмы), а также предприниматель, владеющий соответствующими активами.

Если заемщик нарушает условия договора и теряет способность погашать долг, то банк вправе через службу исполнительных производств реализовать предмет залога по заявленной стоимости, чтобы в сжатые сроки вернуть свои деньги.

До такого лучше не доводить, а просто использовать такой залог как возможность получить заем на очень привлекательных условиях.

Вас могут заинтересовать особенности затратного подхода в оценке недвижимости

Как происходит перевод жилого помещения в нежилое подробно раскрыто ТУТ

Плюсы кредита под залог коммерческой недвижимости

Преимущества такой разновидности банковских продуктов, как кредит под нежилую недвижимость, заключаются в следующих параметрах заимствования:

• низкая процентная ставка, по сравнению с большинством других кредитных программ;
• длительный срок возврата и посильный размер ежемесячных платежей;
• большая сумма наличными;
• лояльность к заемщику и индивидуальные условия сделки.

Но основным плюсом такого кредита является тот факт, что коммерческая недвижимость остается в распоряжении заемщика, что позволяет получать доход от ее использования, например сдачи в аренду.

Таким образом, клиент получает дополнительные оборотные средства, не теряя собственные активы.

Документы для получения залогового кредита

Кредит под залог коммерческой недвижимости проще получать не юридическому, а физическому лицу: сама процедура оформления сделки и предоставления средств в таком случае пройдет в ускоренном темпе, а условия выдачи будут более лояльными.

Но когда собственником выступает организация, не стоит переоформлять недвижимость, а обращаться в банк придется от лица фирмы, при этом поручителями выступят учредители компании.

Заявитель обязан заполнить анкету и заявку на выбранный кредит, а также подтвердить свою личность общегражданским паспортом и другими документами (свидетельство ИНН, СНИЛС, загранпаспорт, права).

При необходимости банк запросит документы о браке, а также о платежеспособности потенциального заемщика.

В случае, когда заявитель – организация или ИП, понадобится расширенный перечень формальных бумаг, включающий учредительные и регистрационные документы, финансовую документацию и отчетность за несколько предыдущих периодов.

Все остальные бумаги касаются объекта коммерческой недвижимости, предназначенного для регистрации ипотеки:

• правоустанавливающие и регистрационные документы на объект;
• договор, на основании которого возникло право собственности: купли-продажи, дарения, наследования, мены;
• справка из бюро технической инвентаризации;
• выписка из реестра прав собственности с указанием владельца недвижимости и отсутствия обременений;
• экспликация и поэтажный план;
• справки об отсутствии задолженности по оплате содержания объекта (налоги, коммунальные услуги);
• отчет с заключением экспертов о залоговой и рыночной стоимости недвижимости с учетом дисконтирования.

Для получения этих бумаг, например справки из БТИ, может потребоваться сначала обновить имеющиеся данные о недвижимости, поэтому при намерении обратиться в банк лучше предусмотрительно уточнить состояние всех бумаг и актуальности имеющихся сведений, в том числе о реконструкции и перепланировке.

Требования к заемщику

Для подачи заявки от частного лица на получение данного вида залогового кредита необходимо соответствовать ряду требований финансовых учреждений:

• Наличие российского гражданства. А вот к территориальной принадлежности и месту регистрации требования различаются: в одних банках место проживания клиента не имеет особого значения, и важно только, где находится предмет залога, а в других надо иметь постоянную регистрацию в регионе обращения за кредитом.
• Соблюдение возрастного ценза для сделки с банком – клиенту должно быть от 18 и до 65–80 лет, что является очень широким диапазоном.
• Достаточный уровень платежеспособности заявителя, позволяющий рассчитываться по обязательствам своевременно и в полном объеме. Подтвердить его можно альтернативными способами, предъявив не официальную справку о доходах, а выписки с банковского счета или другие документы, доказывающие финансовое состояние потенциального заемщика.
• Сбор необходимого пакета документов для оформления и регистрации сделки в должном порядке.

Вас может заинтересовать чем грозит несовпадение фактического и юридического адреса организации и что такое «адреса массовой регистрации»

Как происходит продажа объектов коммерческой недвижимости подробно ЗДЕСЬ

Регистрация права собственности на гараж: http://nedvicon.ru/zemlya/pravo/garazh.html

Схожие требования банк устанавливает и по отношению к заемщику – юридическому лицу:

• регистрация на территории РФ, желательно в регионе присутствия банка и расположения объекта недвижимости, предлагаемого в залог;
• опыт ведения деятельности на рынке от 1 года и более;
• кредитоспособность и подходящая структура баланса предприятия без перекосов и избыточной долговой нагрузки;
• способность предоставить полный пакет документов, характеризующих деятельность и состояние организации.

Главные требования предъявляются все же не к самому заемщику, а к тому, что именно будет выступать основой сделки, – к коммерческой недвижимости.

Клиент, обращающийся в банк за заемными средствами под залог, должен обеспечить выполнение следующих условий:

• Наличие в собственности объекта нежилой недвижимости без обременений, способного приносить доход и ликвидного самого по себе: здание магазина или офисное помещение, склад или гараж, земельный участок под строительство или автостоянка.
• Проведение независимой оценки и инспектирования возможного предмета ипотеки, в результате которого определяется залоговая стоимость этого актива. Из-за повышенного дисконта она может составлять лишь 50–60 % от реальной рыночной цены и должна превышать сумму запрашиваемого займа.
• Готовность к страхованию имущественных рисков и прав собственности – при выдаче средств под залог нужно будет оформить полис титульного и имущественного страхования, защищая объект от ущерба и снижения его стоимости.

При таком кредитовании банки лояльны ко всем категориям заемщиков и дополнительных требований зачастую не выдвигают, довольствуясь подготовкой к правильному оформлению ипотечной сделки и проверкой «чистоты» недвижимости.

Оптимальны с точки зрения привлечения капитала объекты ритейла, офисы в центральных районах города и производственные помещения.

Но многое зависит от расположения и состояния объекта.

Важное условие получение заемных средств под залог коммерческой недвижимости – ее ликвидность, оценивается она независимыми экспертами в ходе инвентаризации и инспекции объекта.

Для получения выгодного кредита наличными необходимо предоставить в качестве залога такой объект коммерческой недвижимости, который окажется наиболее ликвидным – его можно быстро продать.

Помните, что дисконт от рыночной цены коммерческой недвижимости может достигать 30–50 %, поэтому вы сможет получить не больше 50–70 % стоимости объекта наличными на руки.

Снизить ставку по залоговому кредиту под деловые объекты позволит предоставление дополнительных гарантий возврата средств – страхование и поручительство.

Для ускорения процедуры оформления ипотечной сделки (которая может длиться в течение нескольких недель) необходимо предварительно проверить свое соответствие требованиям банка и подготовить нужные документы, заказав справки и выписки в соответствующих инстанциях.