Временами у всех нас может возникнуть необходимость перевести жилое помещение (к примеру дом или квартиру) в нежилой фонд, именно о том, как же это сделать мы вам сейчас и расскажем!
Распространённым примером такой ситуации является открытие частного бизнеса небольших масштабов, когда владелец предпочитает использовать в качестве офиса или магазина собственный дом, однако возможны, естественно, и другие причины подобной необходимости (к примеру, при продаже: после перевода в нежилой фонд цена квартиры на первом этаже увеличивается, в среднем в два раза).
Стоит сразу оговорить, что согласно законодательству РФ использование жилого помещения для работы на дому возможно, но только в тех случаях, когда при этом не нарушаются права и интересы других граждан.
Так что если вы — ИП Петров, решивший открыть небольшое дело по вязанию шерстяных свитеров, то не стоит сразу же бежать и переводить собственную квартиру в нежилое помещение, но вот если уж приспичило открыть на дому магазин или, даже, небольшую фабрику, то, увы, придётся, такова буква закона, и с ней не поспоришь.
Содержание статьи:
О чём нужно знать до перевода
Прежде всего вам наверняка стоит внимательно подумать о причине перевода и сверить их с критериями, которые имеет выбранное вами помещение.
Так, скажем, если вы решили открыть магазин или кафе подумайте, будет ли выгодно вам размещать его в этой точке, за это будут отвечать такие факторы, как расположение помещения, ежедневный и еженедельный поток проходящих людей, удобность подъезда и прочие.
Так же стоит учитывать, что если выбранный вами тип бизнеса тем или иным способом может мешать жильцам дома или окружающих его построек, то от перевода так же стоит отказаться (или быть заранее готовым на возможные дополнительные издержки), так, как позже это может обернуться для вас судебным разбирательством или повлиять на принятие решения о переводе.
Пример: после открытия в доме 333 по улице Рязанской ИП Петровым кафе восточной кухни “Восточная кухня” жильцы дома неоднократно жаловались на неприятный запах, исходящий из внешней вытяжки, расположенной на втором этаже.
Вытяжку пришлось удлинять на всю высоту дома, это существенно повлияло на популярность кафе, так, как решением суда до переоборудования вытяжки “Восточную кухню” пришлось закрыть.
Условия перевода прописаны в следующих нормативных актах:
- Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (статья 22, 23, 24)
Если вы решили перевести жилое помещение в нежилой фонд, то вам обязательно следует учитывать следующие факторы:
- Быть собственником помещения обязательно, нельзя перевести в нежилой фонд помещения брата, мамы или друга, даже, если никто там давно не живёт.
- Любые третье лица в квартире так же исключены! Перед переводом придётся выписать из помещения всех, кто там живёт (или не живёт, но всё равно прописан) и больше уже никогда не заселять.
- Лучше переводить помещение, расположенное на первом этаже. В случае, если квартира расположена выше, то и все помещения под ней должны быть так же нежилыми, а иначе оформить перевод не получится. (Кстати вход с подъезда придётся заложить кирпичом)
Нельзя использовать для перевода помещение, для допуска в которое используется тот же вход, что и в жилое. Решили открыть магазин в квартире на первом этаже — раскошельтесь на отдельный вход.- Нельзя переводить помещение частично. Решили открыть на кухне маленькую пекарню, а спальню и туалет оставить жилыми? Исключено!
- Недвижимость не должна быть под арестом или в залоге.
- Незаконная перепланировка так же исключает возможность перевода.
- Запрещено переводить помещения, в домах, признанных аварийными или нуждающихся в капитальном ремонте.
- Не допускается перевод помещения в наёмном доме социального использования
Вас может заинтересовать процесс оформления технического паспорта жилого помещенияКак происходит оценка коммерческой недвижимости подробно раскрыто ТУТ
Процесс перевода
Если ваше помещение подходит по всем вышеперечисленным критериям, то можете переводить.
Для этого вам придётся пройти процедуру в несколько этапов, на каждом из которых готовьтесь собирать документы и ходить по инстанциям.
Подача документов в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда
В комиссию потребуется:
- документы, подтверждающие право собственности: Нотариальная копия свидетельства о собственности, Нотариальная копия кадастрового и технического паспорта квартиры.
В случае, если переводом занимается кто-либо другой от вашего лица, то не забудьте оформить доверенность.- Заявление о переводе с указанием причины (подписывается собственником жилья)
- Выписка из домовой книги (в ней должно быть указанно, что в помещении никто не прописан, ни временно, ни постоянно)
- Технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация
Справка о назначении иных жилых помещений, расположенных на этом же этаже (в Москве вам её может выдать ДЕЗ)
- Заключение Государственного пожарного надзора о соблюдении пожарных норм
- Заключение Государственного санитарно-эпидемиологическая службы
- Тех. заключение (его можно получить в организации, занимающейся содержанием дома)
- Для юридических лиц — учредительные документы организации, представителем которой являетесь.
Обращение в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом для определения стоимости перевода
Вам потребуются:
- Документ, удостоверяющий личность
- Документы, подтверждающие право на собственность
- Копию выписки из протокола межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда (получается на этапе 1)
Справку БТИ, с указанием разницы в стоимости до и после перехода из жилого помещение в нежилое
- Для юридических лиц — учредительные документы организации, представителем которой являетесь.
Государственная регистрация права собственника на нежилое помещение
Необходимые документы:
Заявление о регистрации- Правоустонавливающие документы
- Квитанция об оплате госпошлины
- Документы из БТИ, описывающие объект (поэтажный план, экспликация)
- Подтверждения, полученные на первых двух этапах
- Иные документы, о которых можно узнать непосредственно на месте.
Как вы могли заметить в последнем пункте, в зависимости от города проживания или иных факторов, полный список необходимых справок и заключений в скорее всего получите только на месте, а потому перед переводом лучше проконсультироваться со специалистом, это поможет существенно снизить время и расходы, потраченные на перевод.
Вас может заинтересовать сколько стоит оформление завещания на квартируКак восстановить документы на квартиру подробно раскрыто ТУТ
Сроки проведения бесплатной приватизации квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/privat/privatizaciya-kvartiry.html
Возможные причины отказа
Причин отказа немного, и скорее всего всё пройдёт гладко, если вы внимательно ознакомились с текстом, однако вот они:
- Собраны не все документы
- Проект переустройства или пере планировки не соответствует требованиям, указанным в пункте “О чём нужно знать до перевода”
- Не соблюдены какие-либо ещё условия, указанные в данном тексте или уникальные для некоторых регионов.
Решение об отказе — документ, в котором комиссией указывается основания об отказе и ссылки на конкретные нарушения.
На этом этапе очень важно учитывать факт того, что решение об отказе скорее всего будет принято на основании факторов, которые можно исправить при наличии времени и не самых больших сумм денег (скажем — оборудование независимого от жилых помещений входа или закладка двери, ведущей в подъезд).
Однако в некоторых исключительного рода случаях подобные решения выносятся на почти окончательной основе (если помещения под необходимым для перевода являются жилыми или в случае, если была произведена незаконная перепланировка).
В любом случае мы советуем вам не расстраиваться и хорошо обдумать ваше положение, ведь всегда существуют альтернативные варианты решения проблемы (лично в моей практике был случай, когда жилец второго этажа решил перевести свою квартиру в нежилой фонд, проблемой стало то, что квартира на первом этаже была обитаемой.
После недолгого разговора с хозяином квартиры на первом этаже оказалось, что тот её давно собирается продавать, но его не слишком устраивала цена вопроса.
После перевода квартиры на первом этаже в нежилой фонд её удалось продать по цене в два с половиной раза выше изначальной (без учёта вложений на перевод), в итоге все остались в выгоде.
Итоги
Убедитесь о том, что жилое помещение подходит для перевода в нежилое (учитывайте, что критерии могут отличаться в зависимости от города, где находится помещение).
Получите заключения из межведомственной комиссии по использованию жилищного фона и комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом.
С полученными заключениями зарегистрируйте на себя полученное нежилое помещение.
В случае отказа в переводе внимательно ознакомьтесь с причиной и подумайте, что бы вы могли сделать в этой ситуации, не спешите отчаиваться, решение не всегда лежит на поверхности!
Наслаждайтесь обладанием нежилого помещения.
