Для чего нужна и как проводится оценка кадастровой стоимости квартиры

Всего в России можно выделить три типа стоимости квартир: инвентаризационную, кадастровую и рыночную.

Первая учитывает стоимость строительства квартиры и её износ, вторая основывается на сделках и доступности инфраструктуры с коммуникациями и только третья – та, по которой реально продаются квартиры.

Рассмотрим порядок формирования кадастровой стоимости квартиры, законодательную базу, способы узнать и изменить кадастровую оценку и документы, которые потребуются для этих операций.

Содержание статьи:

• Кадастровая оценка – что это
• Зачем нужна кадастровая стоимость квартиры
• Как рассчитывают кадастровую стоимость
• Как узнать кадастровую стоимость
• Перерасчёт кадастровой стоимости
• Снятие квартиры с кадастрового учёта

Кадастровая оценка – что это

Главным законом в деле оценки кадастровой стоимости является федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» или ФЗ-135.

По нему в оценку кадастровой стоимости входят:

• формирование списка подлежащей кадастровой оценке недвижимости;
• выбор оценщика и заключение с ним договора;
• определение кадастровой стоимости и закрепление её в отчёте;
• экспертизу и утверждение результатов работы оценщика;
• публикацию результатов оценки;
• внесение новой кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.

Государственный кадастр находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, коротко – Росреестра.

Сама служба оценкой не занимается: в Росреестр оценка кадастровой стоимости квартиры попадает в готовом виде после проведения этой оценки в регионе.

Оценка кадастровой стоимости проходит массово и в автоматическом виде не чаще раза в 3 и не реже раза в 5 лет.

Решает провести оценку высший орган власти субъекта страны, он же выступает заказчиком оценки, которую выполняет независимая организация.

Вас может заинтересовать как сдать квартиру через агентство недвижимости

Как отказаться от прав собственности подробно раскрыто ТУТ

Зачем нужна кадастровая стоимость квартиры

Основное назначение кадастровой стоимости квартиры – с неё начисляется налог на имущество.

Жилое помещение, в том числе квартира, относится к объекту налогообложения согласно статье 401 Налогового кодекса.

Ставку ежегодного налога на имущество каждый регион определяет самостоятельно, общее ограничение – она не может быть выше 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

При продаже квартиры с полученных денег также может взиматься налог в 13%.

Для квартир, купленных с 1 января 2016 года, этот налог завязан на кадастровой стоимости.

Подробно ставки налогообложения и льготы можно увидеть на сайте Налоговой службы или у нас в статье «Подоходный налог на подаренную недвижимость»

Квартира получена в наследство, то после трёх лет владения налог с продажи не взимается (не раньше 2019 года).

С купленной квартиры налог не взимается после 5 лет владения (не раньше 2021 года).

Для квартир, полученных в собственность до 1 января 2016 года, налог при продаже не связан с кадастровой стоимостью.

Такой же 13% налог действует на подаренную квартиру.

Так как в дарении не фигурируют деньги, налоговой базой считается кадастровая стоимость подаренной квартиры.

В отличие от покупки, здесь она не уменьшается, налог исчисляется из полной кадастровой стоимости.

Передача в наследство с 2006 года освобождена от уплаты налогов.

Знать кадастровую стоимость квартиры не нужно и при аренде, так как арендная плата устанавливается рыночными механизмами.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Ради получения наиболее объективных сведений в государственный кадастр в России проводится независимая оценка кадастровой стоимости квартиры.

Нанятый государством оценщик применяет массовые методы оценки жилья, которая сводится к цене за 1 квадратный метр.

Федеральный стандарт оценки №1 устанавливает три подхода к определению стоимости:

• доходным подходом оцениваются ожидаемые доходы от использования квартиры;
• затратный подход заставляет подсчитать, во сколько бы обошлось выстроить точную копию квартиры, включая те же материалы и влияние износа;
• сравнительный основывается на подборе аналогичных квартир, цены по которым известны.

Сравниваются экономические, материальные и технические характеристики, влияющие на стоимость жилья.

На кадастровую стоимость влияют:

• политические, экономические, социальные и экологические факторы;
• спрос и предложение на местном рынке жилья, влияющие на спрос факторы;
• технические характеристики квартиры, износ, затраты на ремонт.

Федеральный стандарт оценки №4 устанавливает следующую процедуру оценки кадастровой стоимости после заключения договора на оценку:

• анализ рынка недвижимости и обоснование модели оценки;
• определение факторов, влияющих на цену квартир;
• подсчёт численных значений этих факторов;
• группировка квартир;
• сбор информации о рынке;
• построение модели оценки;
• анализ качества созданной модели;
• собственно расчёт кадастровой стоимости;
• подготовка отчёта.

В обычной практике оценщик изучает инфраструктуру, коммуникации и спрос в масштабе целого кадастрового квартала, устанавливает среднюю стоимость метра жилья, после этого выбирает корректирующие факторы (включая износ, этажность, расположение внутри квартала и другие) и с их учётом вычисляет стоимость метра в каждом доме.

Кадастровая цена квартиры устанавливается путём умножения стоимости метра на площадь жилья.

При этой оценке осмотр недвижимости не проводится, так же индивидуальные характеристики квартиры не учитываются.

Как узнать кадастровую стоимость

В зависимости от целей можно получить:

• официальную справку о кадастровой стоимости – официальный документ с печатью и юридической силой в течение пяти дней;
• справку без юридической силы через публичные онлайн-сервисы.

Сам Росреестр приводит пять способов получить такие справки.

Среди них два способа получить официальную справку и три – ознакомиться в справочном порядке:

• сервис «Получение сведений из ГКН» – на сайте Росреестра в разделах «Физическим лицам» и «Юридическим лицам» можно найти этот сервис, где потребуется заполнить форму заявки, запомнить номер и через 5 дней получить готовую справку;
• в офисе кадастровой палаты или через МФЦ подаётся такое же заявление, только очно, и там же через 5 дней можно получить готовую справку;
• через публичную кадастровую карту – ссылку на неё можно найти в поиске или на сайте Росреестра. На карте есть свой поисковик – вбейте в него кадастровый номер, если знаете, или найдите свой дом как на обычной карте. При нажатии на объект высвечивается поле с информацией, там можно найти площадь дома и кадастровую стоимость, остаётся с помощью деления выяснить цену одного метра и умножить на площадь своей квартиры;
• раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте службы даёт подобные справки на основании кадастрового, условного или устаревшего номера, адреса или сведений о правах и ограничениях;
• из Фонда данных кадастровой оценки – на том же сайте хранятся данные отчётов обо всех кадастровых оценках из регионов, требуется указать кадастровый номер;

Перерасчёт кадастровой стоимости

Хозяин квартиры не всегда согласен с результатами кадастровой оценки, а иногда реальные условия меняются быстрее, чем приходит время новой оценки.

Для этих случаев предусмотрены разные механизмы переоценки кадастровой стоимости.

Главным вопросом является уменьшение кадастровой стоимости, так как завышенная стоимость ведёт к несправедливому начислению налогов.

Государство даёт ему право обжаловать результаты оценки двумя способами: в специальной комиссии или в арбитражном суде.

Владельцы квартир могу выбрать любой из этих двух, причём если комиссия не даст нужного результата, можно обратиться дальше в суд.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принимает заявления в течение пяти лет после внесения изменений.

Подразумевается, что оспариваться будет текущая стоимость, которая меняется не реже раза в пять лет.

Форму заявления можно найти на сайте Росреестра.

В ней нужно указать, как кадастровая собственность затрагивает права и обязанности владельца.

Обратиться в комиссию можно в случае ошибки при расчётах кадастровой стоимости или если к моменту изменений сведений кадастра на квартиру уже была подсчитана рыночная цена.

К заявлению надо приложить:

• кадастровую справку с оспариваемой суммой;
• заверенную у нотариуса копию свидетельства о собственности на квартиру;
• основания для переоценки: подтверждения недостоверности сведений, использованных для оценки или отчёт о рыночной стоимости квартиры и положительное экспертное заключение на него.

В случае отсутствия комиссии в регионе или при отказе из комиссии владелец квартиры может обратиться в суд.

Для судебного разбирательства времени отведено меньше – три года с момента оценки, от заявителя нужен иск с тремя требованиями:

• признать несоответствие кадастровой и рыночной стоимости;
• установить через оценку или судебную экспертизу новую стоимость;
• обязать Кадастровую палату поменять стоимость в ГКН.

На практике оценка квартиры для оспаривания кадастровой стоимости становится вопросом истца, который должен доказать несостоятельность существующих сведений и аргументировать своё требование о снижении цены и будущих налогов.

Причины досрочного расторжения договора аренды

Классификация объектов недвижимости подробно раскрыта ТУТ

Где узнать кадастровую стоимость квартиры: http://nedvicon.ru/kvartira/prodazha/kadastrovaya-stoimost.html

Снятие квартиры с кадастрового учёта

По закону снять с кадастрового учёта можно объект разрушенный, изменённый или объединённый с чем-то другим.

В любом случае недвижимость как бы заново создаётся для Росреестра, и чтобы не дублировать и не платить налоги за несуществующий объект, его нужно удалять из базы данных кадастра.

Снять квартиру с кадастрового учёта можно, предоставив в кадастровую палату пакет документов:

• заявление с требованием снять квартиру с кадастрового учёта по специальной форме, скачать которую можно на сайте федеральной службы, а получить – в кадастровой палате, Росреестре или МФЦ;
• документы о правах на квартиру, достаточно приложить регистрационное свидетельство;
• паспорт или удостоверение для определения личности заявителя, от юридических лиц – ОГРН, учредительная документация и приказ о назначении руководителя;
• акт обследования, подтверждающий, что квартира прекратила существовать и должна исчезнуть из кадастра;

в некоторых случаях это изменение вносится по решению суда, тогда постановление нужно приложить к заявлению тоже.

Именно последний документ является доказательством необходимости снять квартиру с кадастрового учёта, и нужно заранее озаботиться его получением.

Для начала нужно заключить с аттестованным кадастровым инженером соглашение о подготовке этого акта.

Результатом рассмотрения этого заявления станет либо отказ в случае неправильно оформленных документах, либо положительное решение.

С ним нужно оформить кадастровую выписку, подтверждающую ликвидацию квартиры в базе данных кадастра.