Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для расчета налогов, платежей, для осуществления сделок.

Иногда владелец участка считает, что кадастровая стоимость была определена неправильно, и в этом случае кадастровую стоимость можно оспаривать.

Оспаривание проходит в установленном порядке.

Содержание статьи:

• Какими законами регулируется государственная кадастровая оценка
• Почему не совпадает кадастровая и рыночная стоимость?
• Оспаривание результатов кадастровой стоимости
• Уменьшение стоимости в комиссии
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде
• Примеры

Кадастровая стоимость участка – это определенная денежная величина, определяемая путем расчетов.

Оценка земли производится уполномоченными государственными органами.

Кадастровая стоимость используется для вычисления налоговых платежей, а также для определения арендной платы.

Если участок подлежит выкупу для государственных или муниципальных нужд, или, наоборот, продается частному собственнику – в этом случае также необходимо точно определить кадастровую стоимость.

Какими законами регулируется государственная кадастровая оценка

Оценка проводится согласно законодательству РФ об оценочной деятельности.

Согласно этому закону местные органы власти должны утвердить средний уровень кадастровой стоимости по соответствующему муниципальному округу. (п.2 ст.66 ЗК РФ).

По нормам земельного кодекса, кадастровая оценка должна проводиться каждые 5 лет (можно чаще).

Кадастровая стоимость утверждается муниципальным постановлением.

После 2013 года многие владельцы участков столкнулись с повышением кадастровой стоимости, причем повышением значительным.

Иногда оказывается, что кадастровая стоимость оказывается выше той цены, по которой реально можно продать участок. Что делать в этом случае?

Российское законодательство предусмотрело такую ситуацию – выходом является оспаривание кадастровой стоимости участка.

Некоторые собственники не торопятся оспаривать несправедливую, на их взгляд, оценку.

Но не надо забывать, что, если стоимость участка уже определена и занесена в Госреестр, она служит основанием для начисления налогов, а отказаться от уплаты налога нельзя.

Некоторые землевладельцы указывают в своих декларациях старые показатели и хотя платить как раньше.

Но это не помогает – ведь налоговые службы имеют доступ к Росреестру и проверяют поданные сведения.

Можно получить и дополнительные пени за неуплату налога.

Вас может заинтересовать как оформить землю под гаражом

Особенности составления договора найма квартиры подробно раскрыты ТУТ

Почему не совпадает кадастровая и рыночная стоимость?

Причины могут быть разные.

Вот некоторые из них:

• Существуют разные виды разрешенного использования земли. В зависимости от вида использования стоимость может различаться в несколько раз.
• Исходные сведения, используемые специалистом-оценщиком, могут оказаться недостоверными. Специалист может взять цену похожих участков из объявлений в газете, которые не совпадают в реальной рыночной ценой.
• Не учитываются индивидуальные особенности конкретного участка. Реальную цену участка понижают такие факторы, как плохая транспортная доступность, риск затопления паводковыми водами, недостаточные коммуникации, неблагоприятная криминогенная обстановка, сложная история. Все эти факторы трудно учесть при определении кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

Оспаривать кадастровую стоимость может не только собственник участка, но и другие заинтересованные лица.

Это могут быть: арендатор участка, собственник квартиры, собственник или арендатор нежилых помещений.

Также это может быть претендент в правах (желающий выкупить муниципальный участок, или наследник, или бывший собственник).

Мы помним, что кадастровая стоимость изменяется каждые 5 лет. Каждый регион имеет свои оценочные организации.

Результаты оценки утверждаются постановлением главы соответствующего региона.

В постановлении должна быть указана категория земель.

Также идет деление по географическому принципу (отнесения участка к какому-либо населенному пункту), устанавливается общая удельная единица кадастровой стоимости на квадратный метр.

Поэтому для начала нам надо узнать действующую единицу стоимости.

Как это можно сделать?

• обратившись в кадастровую палату за справкой;
• найдя на сайте Росреестра в разделе «Публичная карта» соответствующий участок;
• рассчитав самостоятельно, зная категорию земли, местонахождение и площадь.

Затем мы обращаемся в оценочную компанию, которая определит, совпадает ли кадастровая и рыночная стоимость земли.

После этого уже можно решать, стоит ли заниматься переоценкой, действительно ли стоимость завышена.

Существуют два способа оспорить кадастровую стоимость:

1. Обратиться в комиссию по переоценке.
2. Обратиться в суд.

Практика показывает, что обращение в суд бывает более действенным.

Хотя формально комиссия должна состоять из незаинтересованных лиц, на практике оказывается, что члены комиссии тесно связаны с теми структурами, которое не заинтересованы в пересмотре стоимости.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

Уменьшение стоимости в комиссии

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости существует в каждом регионе России.

В комиссию могут обращаться юридические лица, физические лица.

По праву отношению к праву собственности это могут и собственники,и правообладатели.

Порядок формирования комиссии определяется Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

С 2015 года юридические лица обязаны обратиться в комиссию перед обращением в суд.

Физические лица и индивидуальные предприниматели имеют право обратиться в суд сразу, минуя комиссию.

Обращаться по вопросу переоценки можно в течение 5 лет с момента утверждения последних результатов.

Для обращения в комиссию необходимо составить заявление.

Требования к заявлению стандартные – должны быть указаны ФИО, адрес, причины, по которым оценка кажется неверной.

К заявлению прилагаются документы согласно ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ.

Затем следует принять участие в заседании комиссии. Можно не приходить на заседание, личное присутствие не является обязательным условием.

Однако Вы имеете полное право присутствовать на заседании.

Если комиссия решила вопрос о переоценке положительно, она уведомляет об этом территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта.

Комиссия должна рассмотреть ваш вопрос в течение месяца.

Если комиссия отказала в переоценке, следующим шагом будет обращение в суд.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде

Для начала необходимо составить исковое заявление.

Учитывайте требования, которые указаны в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28.

Вы можете потребовать пересмотреть кадастровую стоимость, или оспорить решение комиссии.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В заявлении должно быть указано:

• наименование суда;
• наименование истца, его контактные данные;
• наименование ответчика, его адрес и номера телефонов (в данном случае орган местного самоуправления, утвердивший результаты оценки, и Росреестр). Или комиссия, если подано заявления о пересмотре решения;
• сведения о том, какие именно прав и интересы нарушены;
• доводы истца;
• сведения об обращении в комиссию;
• копии документов, относящихся к делу.

Полный перечень документов можно посмотреть в ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28.

Собрав пакет документов, обращайтесь в суд.

Обязательно принимайте участие в судебном процессе, или обратитесь к услугам адвоката.

Что касается расходов, необходимых для ведения дела – госпошлина составляет 300 руб. для частных лиц и 4500 руб. для организаций.

Если дело достаточно простое, можно обойтись и без юриста.

Однако, если речь идет о крупных суммах (это могут быть миллионы рублей) – необходим грамотный адвокат.

Гонорар адвоката во многом зависит от сложности дела.

Гонорар может составить 5-10 тыс. руб, если дело стандартное, и дойти до сотен тысяч рублей, если речь идет о крупных объектах.

Вас может заинтересовать инструкция по покупки квартиры

Как происходит расчет налога на роскошь подробно раскрыто ТУТ

Перевод квартиры в нежилой фонд: http://nedvicon.ru/kvartira/drugoe/zhiloe-v-nezhiloe.html

Примеры

Рассмотрим на примере, как можно законным путем пересмотреть кадастровую стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости 2016 года:

• Алексей приобрел земельный участок для ведения предпринимательской деятельности. Но заняться предпринимательством он так и не решил.

  Через год он обнаружил, что должен заплатить налог в размере 25 тыс. руб., тогда как соседи платили по 800 руб.

  Алексей обратился сразу в суд, где представил доказательства, что использует участок не как предприниматель, а как частное лицо. Кадастровая стоимость была пересмотрена.

• Семья приобрела частный дом в городе. Дом находится на краю оврага, поэтому его цена ниже, чем цена соседних домов, хотя расстояние между домами буквально 50 метров.

  Оценщик не учел этот момент и оценил участок так же, как и соседние.

  При обращении в комиссию удалось добиться снижения кадастровой стоимости и таким образом снизить величину налога.